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Die Wohnungs­eigentümer­gemeinschaft (WEG) bei Reihenhäusern und Eigentumswohnungen


Endlich bist du selbst Eigentümer:in deiner Traum-Eigentumswohnung oder deines Traum-Reihenhauses und kannst schalten und walten wie du Lust und Laune hast, richtig? - Naja, nicht ganz. In einem Mehr-Parteienhaus musst du mit den anderen Eigentümer:innen gemeinsam Entscheidungen über die Immobilie treffen, z. B. ob die Außenfassade neu gestrichen werden soll und zu welchem Anteil die entsprechenden Parteien die Kosten übernehmen. Um Streitigkeiten zu vermeiden, wird regelmäßig ein:e Verwalter:in hinzugezogen. Wie hoch ist dein Stimmanteil bei der Eigentümerversammlung? Kann mir die Eigentümergemeinschaft den Einbau einer Markise oder sonstiger Anbauten verbieten? Hier bekommst du die Antworten und weitere Details über die WEG.

Was ist eine Eigentümergemeinschaft?

Bei der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) – auch Eigentümergemeinschaft genannt – handelt es sich um eine Gemeinschaft, die aus allen Wohnungseigentümer:innen besteht, die Eigentum innerhalb eines Mehrparteienhauses besitzen. Wenn du also eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus kaufst, wirst du nicht nur Eigentümer:in dieser Wohnung, sondern du erwirbst einen sogenannten Miteigentumsanteil an der Immobilie.

Miteigentumsanteil kurz erklärt

Ein Miteigentumsanteil ist ein rechnerischer Anteil eines Eigentümers oder einer Eigentümerin an der gesamten Immobilie. Also, nehmen wir als Beispiel ein Mehrfamilienhaus mit mehreren Eigentumswohnungen. Dem oder der Eigentümer:in einer Eigentumswohnung gehört nicht nur die eigene Wohnung, sondern darüber hinaus auch einen Anteil an dem gesamten Grundstück. Der Miteigentumsanteil ist in der Teilungserklärung festgelegt und ist im Grundbuch nachzulesen. Das gesamte Miteigentum wird mit einem Wert über 1.000 bemessen.

Je nachdem, wie der Verteilungsschlüssel gewählt wird, bekommen die Wohnungseigentümer:innen entsprechende Anteile zugewiesen. Der Verteilungsschlüssel kann z. B. die Verteilung nach Wohnungsgröße sein. Dabei wird die Wohn- und Nutzfläche des einzelnen Eigentümers oder der Eigentümerin ins Verhältnis zu der gesamten Wohn- und Nutzfläche der Immobilie gesetzt.

Die Festlegung des Verteilerschlüssels ist gesetzlich nicht geregelt und hängt oft vom Ermessen des Bauträgers ab. Der Miteigentumsanteil ist aus dem Grund von Relevanz, als dass der Anteil über die Kostenverteilung und die Stimmrechte bestimmt.

Die Teilungserklärung: Grundlage zum Erwerb einer Eigentumswohnung

Eine Teilungserklärung ist ein Dokument, das die räumliche Aufteilung einer Immobilie und somit die Verhältnisse zwischen den Eigentümer:innen innerhalb eines Mehrfamilienhauses regelt; also somit die Miteigentumsanteile. Sie ist ein unabdingbares Dokument. Mit der Teilungserklärung können für die einzelnen Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus eigene Grundbucheinträge geschaffen werden. Erst, wenn die Teilungserklärung notariell beurkundet wurde, können die Wohnungen einzeln und getrennt voneinander verkauft und gekauft werden. In der Regel musst du die Teilungserklärung auch deiner Bank vorlegen, wenn du eine Eigentumswohnung finanzieren lassen möchtest.

Die Teilungserklärung setzt sich aus drei Bestandteilen zusammen:

  1. Aufteilungsplan: Der Aufteilungsplan ist eine Zeichnung des Gebäudes, aus der der Grundriss, der Schnitt und die Ansicht abzulesen sind. Hieraus lässt sich außerdem die Einteilung der Immobilie in Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum erkennen. Der Aufteilungsplan ist Voraussetzung dafür, die Abgeschlossenheitsbescheinigung zu erhalten.
  2. Abgeschlossenheitsbescheinigung: Diese Bescheinigung benötigen Eigentümer:innen eines Mehrfamilienhauses, wenn er oder sie die einzelnen Wohnungen als Eigentumswohnungen veräußern möchte.
  3. Gemeinschaftsordnung: Damit werden die Rechte und Pflichten zwischen den Wohnungseigentümer:innen geregelt. Sie ist mit der Teilungserklärung im Grundbuch zu finden.

Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum

Jetzt weißt du bereits, was eine Teilungserklärung ist, aber was hat dieses Dokument mit der Eigentümergemeinschaft zu tun? Aus der Teilungserklärung lässt sich ableiten, was in einem Mehrparteienhaus zum Gemeinschaftseigentum und was zum Sondereigentum gehört. Diese Unterscheidung ist wichtig, denn damit wird festgelegt, welche:r Eigentümer:in welche Kosten zu tragen hat.

Zum Gemeinschaftseigentum gehören jene Räume und Funktionen, die zum gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer:innen genutzt werden, so z. B. das Treppenhaus, der Fahrstuhl oder die gemeinsame Waschküche. Auch die Bestandteile, die das Gesamtbild der Immobilie prägen gehören zum Gemeinschaftseigentum, wie die Außenseite deines Balkons oder deiner Fenster. Das bedeutet: Du darfst deine Außenfenster nicht auf eigene Faust modernisieren, sondern musst immer die Eigentümergemeinschaft hinzuziehen.

Das Sondereigentum beschreibt die Räumlichkeiten, die ausschließlich dem oder der einzelnen Eigentümer:in zugänglich sind, also deine abgeschlossene Wohnung. Durch die WEG-Reform, die am 1. Dezember 2020 in Kraft trat, gibt es einige Besonderheiten zu beachten:

Gemeinschaftseigentum Sondereigentum
Rauchwarnmelder
Wohnungseingangstüren
Außenseiten der Balkone, Brüstung, Geländer, Abdichtung und Estrich
Fassade
Treppenhaus
Markisen, wenn sie im Rahmen der Herstellung des Gebäudes eingebaut wurden oder sie durch den Bauträger angebracht wurden.
Durch die WEG-Reform 2020 ist es möglich, Stellplätze, Terrassen und Gartenflächen als Sondereigentum zu deklarieren.

Übrige Bestandteile des Balkons können zum Sondereigentum erklärt werden, z. B. Oberbodenbelag, Brüstungsinnenseiten.

Sondereigentum vs. Sondernutzungsrecht

Warum ist es so wichtig zu wissen, dass mit der WEG-Reform 2020 bspw. die Gartenfläche dem Sondereigentum zugeordnet werden kann? Bisher war es lediglich möglich, Gartenfläche als Sondernutzungsrecht zu deklarieren. Das bedeutet, dass mit dem Sondernutzungsrecht der Gartenanteil zwar ausschließlich von dir alleine genutzt werden darf, die Fläche ist damit aber immer noch Gemeinschaftseigentum. Obwohl du die Gartenfläche alleine benutzen darfst, bist du dennoch nicht berechtigt, alleine über Veränderungen zu entscheiden. Pflanzen und Bäume nach Lust und Laune einpflanzen, umpflanzen oder entfernen? - Fehlanzeige! Hierzu müssen die Miteigentümer:innen gefragt und die dazugehörigen Kosten innerhalb der Eigentümergemeinschaft aufgeteilt werden.

Dank der neuen WEG-Reform ändert sich das. Im Haus - oder im Garten kannst du nun dein eigener Herr oder deine eigene Dame sein. Die Neuregelung besagt, dass der Gartenanteil auch dem Sondereigentum zugehörig sein kann. Du kannst den Gartenanteil damit nicht nur alleine nutzen, sondern - ohne die anderen Eigentümer:innen um Erlaubnis zu bitten - so viel pflanzen wie du magst.

Ablauf einer Eigentümerversammlung: 6 Schritte

  1. Erhalt der Einladung: 3 Wochen vorher

    Die Eigentümerversammlung findet mindestens einmal im Jahr statt. Dabei müssen alle Wohnungseigentümer:innen per Gesetz mindestens 3 Wochen vor der Eigentümerversammlung eine Einladung erhalten. Wer hier andere Fristen im Kopf hat: Mit der WEG-Reform 2020 wurde die Frist von 2 auf 3 Wochen erhöht (§ 24 Abs. 4 WEG).

  2. Anwesenheitsprüfung: Teilnahme mit Vollmacht möglich

    Üblicherweise wird die Eigentümerversammlung von einem Verwalter oder einer Verwalterin geführt. Zu Beginn der Versammlung überprüft diese:r, ob alle Wohnungseigentümer:innen teilnahmeberechtigt sind. Bist du zur Eigentümerversammlung verhindert, kannst du dich von einem Dritten durch eine Vollmacht vertreten lassen. Hier kommen vor allem Ehegatten, andere Wohnungseigentümer:innen oder auch Verwandte in Betracht.

  3. Feststellung der Beschlussfähigkeit seit der WEG-Reform nicht mehr notwendig

    Bis zum 30. November 2020 mussten Verwalter:innen zunächst die Beschlussfähigkeit feststellen. Die Eigentümerversammlung war dann beschlussfähig, wenn die anwesenden Personen mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentierten. Mit der WEG-Reform wird die Versammlung allerdings unabhängig von der Zahl der Anwesenden beschlussfähig.

  4. Vorstellung der Tagesordnungspunkte und Leitung der Diskussionen

    Nach den formellen und organisatorischen Belangen beginnt die Eigentümerversammlung mit der Vorstellung der Tagesordnungspunkte. Dabei geht es unter anderen um den Gesamtwirtschaftsplan, Instandsetzungsarbeiten oder auch um die Gartenpflege. Du als Miteigentümer:in bist berechtigt, Tagesordnungspunkte hinzuzufügen. Jedoch sollten diese immer im Interesse aller Beteiligten sein und rechtzeitig beantragt werden. Im Rahmen der Tagesordnungspunkte leitet der Verwalter oder die Verwalterin die Diskussion.

  5. Abstimmungen über die Beschlüsse: Das Stimmrecht

    Beschlüsse werden durch Abstimmungen zwischen den Wohnungseigentümer:innen vereinbart. Grundsätzlich erfolgt die Abstimmung durch das Kopfstimmrecht. Wird in der Gemeinschaftsordnung allerdings etwas anderes festgelegt, kann auch ein anderes Stimmrecht (Objektstimmrecht oder Wertprinzip) durchgeführt werden. Hier alle drei Optionen für dich erklärt:

    Kopfstimmrecht: Egal wie viele Wohnungen einer Person gehören oder ob eine Wohnung größer ist als die des Nachbarn oder der Nachbarin - jede:r hat nur eine Stimme.

    Objektstimmrecht: Die Stimme bestimmt sich nach der Anzahl der Einheiten: gehören dir zwei Wohnungen in dem Mehrparteienhaus, besitzt du zwei Stimmen.

    Wertprinzip: Nach dem Wertprinzip bemisst sich das Stimmrecht nach den Miteigentumsanteilen, die der oder die Wohnungseigentümer:in prozentual an der Immobilie besitzt.

    Hinweis: Ein höheres Stimmrecht geht immer mit einem höheren Kostenbeitrag einher.

  6. Erstellung der Beschlusssammlung

    Die Vereinbarungen, die durch die Eigentümerversammlung entschieden wurden, muss der Verwalter oder die Verwalterin in die Beschlusssammlung eintragen. Dieser Eintrag ist nicht zu verwechseln mit dem Protokoll. Das muss zusätzlich geführt werden und alle Tagesordnungspunkte, gefassten Beschlüsse und die Abstimmungsergebnisse enthalten.

    Als Kaufinteressent:in - und natürlich als bestehende:r Wohnungseigentümer:in - kannst du das Protokoll einsehen. Daraus kannst du ablesen, ob es zwischen den Eigentümer:innen in der Vergangenheit zu Unstimmigkeiten gekommen ist oder ob sie sich überwiegend einig sind. Denn als neue:r Eigentümer:in möchtest du natürlich vor allem eins: keine Streitigkeiten zwischen deinen Nachbarn.

Was darf mir die Eigentümergemeinschaft verbieten – und was nicht?

Einbau von Markisen

Der erste Blick führt uns wohin? Genau, in die Teilungserklärung bzw. in die Gemeinschaftsordnung. Denn hier können die Vorgaben über den Einbau, bis hin zur farblichen Gestaltung der Markisen geregelt sein. Es ist grundsätzlich möglich, dass mit der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnunng der Einbau von Markisen grundsätzlich verboten ist. Eine Ausnahme besteht dann, wenn die Nutzung des Balkons oder der Terrasse aufgrund der Sonneneinstrahlung - und damit ohne Markise - überhaupt nicht möglich wäre.

Grillen auf dem Balkon

Wie im Fall der Markisen gilt: Es gibt keine gesetzlichen Regelungen und daher hilft der Blick in die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung. Auch wenn sich aus der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung schließen lässt, dass das Grillen gestattet ist, musst du sicherstellen, dass der Rauch die anderen Bewohner:innen nicht belästigt. Das heißt, der Rauch sollte nicht in die Wohnung deiner Nachbarn dringen können.

Aufstellen eines Pools

Grundsätzlich sollte dem Aufstellen eines Pools, der nicht verankert wird und auf dem Sondereigentum steht, nichts entgegen stehen. Wird hingegen eine Poolanlage auf dem Gemeinschaftseigentum errichtet, übernimmt die Eigentümergemeinschaft die Kosten.

Haustierhaltung

Hier muss zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum differenziert werden: Im Bereich deines Sondereigentums darfst du ein Haustier halten. In der Gemeinschaftsordnung kann allerdings vereinbart werden, dass die Haustierhaltung im Gemeinschaftseigentum nicht gestattet bzw. nur unter bestimmten Voraussetzungen, z. B. unter Leinenzwang für Hunde, geduldet wird.

Rauchmelder

Der Einbau von Rauchmeldern ist gesetzlich verpflichtend. Auch wenn Rauchmelder im Sondereigentum eingebaut werden, werden Rauchmelder dem Gemeinschaftseigentum zugewiesen. Nach § 5 Abs. 2 WEG sind “Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, (...) nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden.” Rauchmelder dienen der Sicherheit aller Bewohner:innen und gehören somit zum Gemeinschaftseigentum.

Ladestation für das Elektroauto

Als Eigentümer:in hast du das Recht, eine Ladestation für dein E-Auto installieren zu lassen. Zwar kann der Stellplatz zum Sondereigentum gehören, Stromleitungen und Hausanschlüsse jedoch zum Gemeinschaftseigentum. Deswegen benötigst du als E-Autofahrer einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Die Kosten für den Umbau musst du alleine tragen.

Hier empfiehlt es sich, gleich mehrere Wohnungseigentümer:innen von der Ladestation zu begeistern. Durch den Bau mehrerer Ladestationen, werden die Kosten entsprechend aufgeteilt und somit günstiger für jede:n Einzelne:n.

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