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Wohnflächenberechnung


Ob du eine Wohnung vermieten, ein Haus kaufen oder nur den Mietpreis ermitteln möchtest – du benötigst in jedem Fall die Angabe über die korrekte Wohnungsgröße. Nach Schätzungen des Deutschen Mieterbundes (DMB) stimmt bei ⅔ aller Wohnungen die tatsächliche Wohnfläche nicht mit der im Mietvertrag eingetragenen Wohnfläche überein. Deshalb ist es ratsam sich mit den verschiedenen Berechnungsmethoden auszukennen. Je nach Methode ergibt sich eine kleinere oder größere Wohnfläche. Wie die Fläche bei Dachgeschosswohnungen berechnet wird, welche Normen bestehen und ob der Balkon in die Berechnung einbezogen wird, erfährst du in diesem Beitrag.

Wofür benötige ich eine Wohnflächenberechnung?

Die Wohnfläche ist eine wichtige Grundlage für die Berechnung diverser Zahlungsbeträge, wie z. B.:

  • Ermittlung des Verkehrswertes beim Kauf und Verkauf: Zur Finanzierung benötigen die Banken die exakte Größe der zu finanzierenden Immobilie, denn damit können sie den Wert der Immobilie berechnen. Der errechnete Wert ist der sogenannte Verkehrswert. Dieser Verkehrswert dient als Basis, die richtige Finanzierungshöhe für deine Immobilie zu finden. Außerdem können Banken damit ihr Risiko besser einschätzen. Für die Immobilienfinanzierung benötigst du daher in jedem Fall die Wohnflächenberechnung.
  • Vermietung: Natürlich dient die Wohnfläche auch zur Berechnung des Mietzinses. Vor allem für Vermieter:innen dienen die Mietzinsen pro Quadratmeter als Vergleichskennzahl, um einschätzen zu können, ob der verlangte Mietzins gerechtfertigt ist.
  • Mietnebenkosten: Um Nebenkosten auf die Mieter:innen zu verteilen, dient die Wohnfläche als Berechnungsgrundlage. Diese Berechnungsgrundlage wird auch Verteilerschlüssel genannt und kann bspw. die Wohnfläche sein. Je höher die Wohnfläche, desto mehr Nebenkosten zahlen die Mieter:innen. Aus Kontrollzwecken solltest du auch als Mieter:in wissen, wie groß deine Wohnfläche ist.
  • Hausratsversicherung: Damit deine Versicherung die Versicherungsprämie exakt berechnen kann, benötigt sie zur Berechnung die Wohnfläche deiner Immobilie.

Abgrenzung: Wohnfläche, Nutzfläche und Verkehrsfläche

Wohnfläche: Die Wohnfläche ist ein Teil der Nutzfläche und umfasst nur die bewohnbare Fläche, die ausschließlich der Wohnung zuzurechnen ist. Je nach Berechnungsmethode werden bestimmte Räume der Wohnfläche zugeordnet oder nicht.

Nutzfläche: Die Nutzfläche umfasst die Wohnfläche zzgl. der Räume außerhalb der Wohnung, wie Keller, Heizungsräume, Dachböden.

Verkehrsfläche: Verkehrsflächen dienen der Erschließung von Räumen und können daher von allen Gebäudenutzer:innen genutzt werden. Dazu gehören Treppenhäuser, Flure, Eingangsbereiche.

Aktuelle Grundrisse zeichnen

Du benötigst einen Grundriss sowohl für die Bank, als auch für das Exposé deiner Immobilie. Insbesondere qualitativ hochwertige Grundrisse und klar ersichtliche Maßangaben sind für ein professionelles Exposé von hoher Bedeutung.

Bunte und gut überschaubare Grundrisse sind zwar insbesondere für die Vermarktung deiner Immobilie von hoher Relevanz, Banken lassen sich jedoch nicht von hübschen Grundrissen täuschen. Für die Finanzierung zählen vor allem die Fakten, die sich aus dem Grundriss ergeben. Sprich: der Grundriss sollte im besten Fall aktuell sein und sehr genaue Flächenangaben beinhalten. Die Banken müssen nämlich den Wert deiner Immobilie berechnen, um die Immobilie im Fall eines Ausfalls veräußern zu können. Aus dem Grundriss kann die Bank z. B. sog. gefangene Zimmer ermitteln, also solche Zimmer, die nur über ein anderes Zimmer zugänglich sind. Gefangene Zimmer können den Wert einer Immobilie reduzieren.

Hierbei empfiehlt es sich, die Bauakte der Wohnung vom Bauherren anzufragen, um die originalen Dokumente erhalten zu können. Oft sind diese Originaldokumente jedoch nicht mehr vorhanden.

Wohnflächenberechnung nach WoFlV und DIN 277

In Deutschland haben sich zwei Verfahren zur Berechnung der Wohnfläche etabliert. Die Berechnung nach WoFIV und nach der DIN 277. Das meistgenutzte Verfahren ist die Wohnflächenberechnung nach WoFlV. Diese Berechnung ist zwingend anzuwenden, wenn es sich um öffentlich geförderte Wohnungen handelt. Bei allen anderen Immobilien hast du ein Wahlrecht. Da bei der WoFlV eher die genaue Wohnfläche im Vordergrund steht, solltest du diese nach Möglichkeit anwenden, wenn es um den Kauf oder Verkauf einer Immobilie geht. Der Vorteil bei der DIN 277 ist, dass die Wohnfläche größer ausfällt und das erfreut natürlich Vermieter und Verkäufer. Wir fenken: Fairness zahlt sich aus und befürworten daher die Wohnflächenberechnung nach der WoFlV.

Wohnflächenberechnung nach WoFIV – So gehts:

Während bei der DIN 277 die Nutz- und Verkehrsfläche ermittelt werden, wird bei der WoFIV nur die Wohnfläche zur Berechnung zugrundegelegt. Dieser führt in der Bewertung zu einem genaueren Ergebnis, da die Wohnfläche einen höheren Wert als die Nutzfläche hat. Daher muss erstmal festgestellt werden, was zur Wohnfläche zählt und was nicht. Grundsätzlich umfasst die Wohnfläche die Grundfläche, die zur alleinigen oder gemeinschaftlichen Nutzung der Bewohner:innen bestimmt ist. Darunter versteht sich im Detail folgendes:

Was gehört zur Wohnfläche gem. § 2 WoFlV?

Wintergärten, Schwimmbäder und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räume, Balkone, Loggien, Dachgärten, Terrassen. Diese Räume müssen ausschließlich zur Wohnung gehören.

Was gehört nicht zur Wohnfläche gem. § 2 WoFlV?

Zubehörräume, wie Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume, Garagen.

Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen.

Geschäftsräume.

Anteilige Berechnung von Räumen bei der Wohnflächenberechnung

Gemäß der WoFlV werden bestimmte Räume vollständig, also zu 100 % in die Berechnung einbezogen und andere Räume hingegen nur anteilig:

Fläche Anteil zur Berechnung
Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören und eine lichte Höhe* von mind. 2 Metern haben (hierzu zählen auch Räume mit schrägen Wänden, solange sie mind. 2 Meter hohe Decken haben). 100 %
Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören und eine lichte Höhe* von mind. 1 und max. 2 Metern haben. 50 %
beheizbare Wintergärten 100 %
unbeheizbare Wintergärten 50 %
Schwimmbäder 50 %
ähnliche, nach allen Seiten geschlossene Räume 50 %
Balkone* 25 %, max. 50 %
Loggien* 25 %, max. 50 %
Dachgärten 25 %, max. 50 %
Terassen 25 %, max. 50 %

*eine lichte Höhe ist eine Maßeinheit aus dem Bauwesen und beschreibt die nutzbare Höhe eines Raumes

**Üblicherweise werden diese Räume zu 25 % der Berechnung zugrunde gelegt (näheres dazu findet du in dem Urteil des Landesgerichtes Berlin: LG Berlin, Urt.v.17.01.2018, Az.: 18 S 308/13). Lediglich in Einzelfällen werden diese Räume zu 50 % herangezogen, z. B. wenn der Balkon, die Loggia oder Terrasse besonders aufwendig gestaltet wurde. Denn dann kann davon ausgegangen werden, dass sich die Wohnung dadurch aufgewertet hat, wodurch ein höherer Ansatz herangezogen werden kann.

Besonders oft werden Fragen zur Berechnung von Dachschrägen gestellt: Die Berechnung von Räumen mit Dachschrägen gem. der WoFlV hängt von der Raumhöhe ab. Liegt die Raumhöhe bei mind. 2 Meter (berechnet vom Boden bis zur Decke), wird die Wohnfläche zu 100 % angesetzt. Ist die Deckenhöhe zwischen 1 und 2 Metern, wird die Wohnfläche zu 50 % angesetzt. Ist die Raumhöhe unter 1 Meter, wird die Wohnfläche nicht (also zu 0 %) angesetzt.

Wohnflächenberechnung nach DIN 277

Um die Fläche nach der DIN 277 berechnen zu können, müssen die Nutzfläche, Verkehrsfläche und die technische Funktionsfläche betrachtet werden. Bei der Berechnung erhält man im Vergleich zur WoFlV eine höhere Grundfläche heraus. Die Berechnung erfolgt in drei Schritten:

  1. Im ersten Schritt wird die Brutto-Grundfläche ermittelt.
  2. Subtrahiert man von der Brutto-Grundfläche u. a. Nischen oder Pfeiler, erhält man die Netto-Grundfläche.
  3. Die Netto-Grundfläche teilt sich dann in die Nutz-, Verkehrs- und Funktionsfläche auf, wobei die Funktionsfläche ausgeschlossen wird.

Bei der Berechnung nach DIN 277 hat die Raumhöhe keine Auswirkungen. Auch Balkone, Terrassen oder Keller werden vollständig in die Wohnfläche eingerechnet.

Deine Rechte bei der Angabe einer falschen Wohnfläche

Auch wenn es keine gesetzliche Grundlage zur Wohnflächenberechnung gibt, gibt es dennoch Gesetze darüber, was passiert, wenn bspw. eine falsche Wohnfläche im Mietvertrag ausgeschrieben wird. Eine falsche Wohnfläche kann zum Sachmangel der Mietsache führen und ggf. sogar eine Mietminderung auslösen.

Weicht die tatsächliche Fläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche ...

… um unter 10 % ab, so liegt nur ein Mangel vor, wenn der oder die Mieterin dadurch erheblich beeinträchtigt wird. Dabei trägt der Mieter oder die Mieterin die Beweislast.

um über 10 % ab, liegt ein Mangel vor und der Mieter oder die Mieterin muss nicht beweisen, dass er oder sie durch die Flächenabweichung beeinträchtigt wird.

Findest du nach dem Immobilienkauf heraus, dass die Flächenberechnung falsch ausgewiesen wurde, als im Kaufvertrag angegeben, kannst du Schadensersatz verlangen.

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