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Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf


Kauf-neben-kosten: Wie das Wort schon ganz gut beschreibt, fallen diese zusätzlich zum Kaufpreis an. Kreditgeber, wie zum Beispiel Banken, verlangen oft, dass die Kaufnebenkosten von den Kreditnehmer:innen selbst getragen werden. Dabei belaufen sich diese in der Regel auf durchschnittlich 12 % des anfallenden Kaufpreises und sollten daher nicht unterschätzt werden. Die festen Bestandteile dieser Kosten haben wir dir in diesem Artikel aufgelistet und erklärt. Außerdem kannst du dir deine individuellen Kosten mit unserem Kaufnebenkostenrechner schnell und einfach anzeigen lassen.

Unabdingbare und variable Kosten beim Immobilienkauf

In jedem Fall fallen Notargebühren und die Grunderwerbsteuer an. Je nachdem, ob ein:e Makler:in beauftragt wird, können zusätzliche Kosten anfallen. Auch andere variable Kosten erhöhen die Kaufnebenkosten, wie z. B. die eigene Beauftragung eines Gutachters oder einer Gutachterin. Wir bei immojo versuchen, deine variablen Kosten so niedrig wie möglich zu halten. Beim eigenständigen Kauf deiner Immobilie empfehlen wir aber in jedem Fall eine:n Gutachter:in hinzuzuziehen. Vielleicht ist unser immojo-Check die richtige Lösung für dich? Falls wir auf die Suche nach einer richtigen Immobilie gehen sollen, füll’ einfach das kostenlose Suchprofil aus.

Üblicherweise finanziert die Bank die Kaufnebenkosten nicht und setzt voraus, dass diese aus Eigenkapitalmitteln beglichen werden - du solltest also bei der Planung eines Immobilienkaufs immer mehr Kosten einplanen, als den reinen Kaufpreis der Immobilie.

Notargebühren: 1,5 % des Kaufpreises

Nur mit der Eintragung ins Grundbuch wirst Du rechtmäßige:r Eigentümer:in der Immobilie. Die Eintragung erfolgt ausschließlich durch eine:n Notar:in. Diese:r entrichtet eine Pauschale von ca. 1,5 % des Kaufpreises. Bei einem Immobilienwert über € 300.000,- wären das beispielsweise € 4.500,-. Diese Notargebühren gehören zu den unabdingbaren Kosten.

Grunderwerbsteuer: 3,4 % bis 6,5 % des Kaufpreises

Die Grunderwerbsteuer fällt bei jeder Immobilientransaktion an und gehört damit auch zu den unabdingbaren Kosten. Nach Erhalt des Grunderwerbsteuerbescheides steht der oder die Käufer:in in der Pflicht, diese innerhalb eines Monats zu entrichten. Den Bescheid erhält man nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages.

Im Gegensatz zu den meisten Steuern ist die Grunderwerbsteuer Sache der Bundesländer. Das bedeutet, dass diese je nach Bundesland unterschiedlich anzusetzen ist. Die Kaufnebenkosten in Bayern können bei gleichem Immobilienwert also niedriger ausfallen als z. B. in Hessen. Derzeit liegt der Grunderwerbsteuersatz zwischen 3,5 % und 6,5 %. In Dortmund würdest du für eine Immobilie im Wert von € 300.000,- eine Grunderwerbsteuer in Höhe von € 19.500,- bezahlen.

Wann fallen die Kaufnebenkosten an?

Die Notargebühren sind sofort nach Wirksamkeit des Kaufvertrages fällig und haben eine Zahlungsfrist von zwei bis vier Wochen.

Der Steuerbescheid der Grunderwerbsteuer erhältst du als Käufer:in ca. sechs bis acht Wochen nach Abschluss des Kaufvertrages. Anschließend gilt eine einmonatige Zahlungsfrist.

Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?

Kaufst du eine Immobilie und bewohnst diese selbst, sind die Kaufnebenkosten steuerlich nicht absetzbar. Wenn du eine Immobilie jedoch fremdvermietest, sind die Kaufnebenkosten absetzbar. Die Grundsteuer gehört zu den Betriebskosten und kann dann auf den/die Mieter:in mit der Nebenkostenabrechnung umgelegt werden. Das Gesetz schreibt jedoch vor, dass diese mit dem oder der Mieter:in vereinbart werden müssen. Das bedeutet, dass du die Nebenkosten, die umgelegt werden, in dem Mietvertrag explizit auflisten musst. Die genauen Steuersätze und weitere Informationen erhälst du in unserem Beitrag zur Grunderwerbssteuer.

Beispielrechnung für die Praxis

  • Kauf eines Einfamilienhauses in Dortmund (NRW). Die Grunderwerbsteuer in NRW liegt bei 6,5 %.
  • Der Kaufpreis beträgt 300.000 EUR.
    Notargebühren 4.500 EUR (1,5 % von 300.000 EUR)
    Grunderwerbsteuer 19.500 EUR (6,5 % von 300.000 EUR)
    Maklergebühren 10.500 EUR (3,5 % von 300.000 EUR)
    TOTAL 34.500 EUR (11,5 % des Kaufpreises)
  • Bei einem Kaufpreis von 300.000 EUR fallen ca. 34.500 EUR an zuzüglichen Kaufnebenkosten an, was 11,5 % des Kaufpreises ergibt.
  • Die Kosten variieren hinsichtlich des Bundeslandes und außerdem, ob variable Kosten, wie die Beauftragung eines Maklers, anfallen.
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