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Immobilienwert: Die Lage deiner Immobilie als entscheidender Faktor


Die Bewertung einer Immobilie ist von vielen Faktoren abhängig. Neben dessen Zustand spielt die Lage der Immobilie die wichtigste Rolle. Wie findet man heraus, wie gut die Lage einer Immobilie ist und welche Kriterien sind für die Lagebewertung entscheidend? Wir klären auf.

Ist die Lage einer Immobilie wirklich das wichtigste?

Ja. Die Lage der Immobilie ist ein entscheidender Faktor für die Immobilienbewertung. Für Käufer:innen wirkt sich der Standort der Immobilie somit auch auf die Finanzierung bei der Bank aus. Das Wort Immobilie kommt sogar vom lateinischen Wort "immobilis", was "unbeweglich" bedeutet. Während Ausstattung der Immobilie verbessert werden kann, bleibt der Standort aufgrund der Unbeweglichkeit der Immobilie immer derselbe.

Makro- und Mikrolage einer Immobilie

Grundsätzlich musst du die Makrolage und die Mikrolage betrachten. Bei der Makrolage visualisiert man die Stadt, die Region oder die Gemeinde. Dabei stehen vor allem soziostrukturelle und wirtschaftliche Faktoren im Vordergrund. Dazu kann man sich zum Beispiel folgende Fragen stellen:

  • Gibt es in der Stadt genügend Arbeitsplätze oder herrscht große Arbeitslosigkeit?
  • Ist der Standort attraktiv für Pendler, Studenten oder Touristen?
  • Gibt es generell eine hohe Immobiliennachfrage in der Stadt?

Bei der Mikrolage geht es um die direkte Umgebung der Immobilie. Dabei sind vor allem folgende Faktoren von Relevanz:

  • Gibt es in unmittelbarer Nähe der Immobilie Zugang zu öffentlichen Verkehrsmitteln, wie Bushaltestellen oder Bahnhöfen?
  • Gibt es in der Nähe Grünanlagen und Erholungsanlagen?
  • Sind Bildungseinrichtungen in der Nähe der Immobilie, wie Universitäten, Schulen oder auch Kitas?
  • Liegen Geschäfte des täglichen Bedarfs in der Nähe, wie Supermärkte, Ärzte oder Apotheken?

Was ist eine gute und was ist eine schlechte Lage?

Natürlich hat jeder seine eigenen Präferenzen, wenn es um die Bewertung eines Standorts geht. Manche mögen es eher ruhig und andere lieber zentral und pulsierend. Die nachfolgende Checkliste soll dir nur eine Idee darüber geben, welche Faktoren sich im allgemeinen positiv oder negativ auf die Lagequalität und somit auf Preise und Preisentwicklungen auswirken können. Dabei können positive Lagefaktoren negative Lagefaktoren auch ausgleichen. Wenn wir uns gedanklich eine Wohnung mit einer hohen Lärmbelastung mitten im Belgischen Viertel in Köln vorstellen, können Lagefaktoren wie die direkte ÖPNV-Anbindung und das Image die negativen Faktoren wieder ausgleichen.

Positive Lagefaktoren Negative Lagefaktoren
Geschäfte des täglichen Bedarfs sind schnell zu erreichen - Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Apotheken, Schulen, Kindergärten, Gastronomie Geschäfte des täglichen Bedarfs sind nicht fußläufig zu erreichen - Immobilie liegt z.B ländlich oder in einem Gewerbegebiet
Ruhige Wohnlage - z.B. in einem verkehrsberuhigten Bereich, in einer Anliegerstraße oder einer Sackgasse Lärm - z.B durch eine Hauptstraße, Bahnschienen, einen Flughafen, eine Autobahn, einen Gewerbebetrieb etc.
ÖPNV und Verkehrsanbindung - Bus- und/oder Bahnhaltestellen sind schnell und fußläufig zu erreichen. Autobahnen und Hauptverkehrsstraßen sind schnell zu erreichen, um z.B schnell bei der Arbeit zu sein. ÖPNV: Öffentliche Verkehrsmittel sind nicht fußläufig zu erreichen, sodass ein Auto benötigt wird.
Bebauung - Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser sprechen für Eigentum und somit für eine bessere und ruhigere Lage Bebauung - Geschosswohnungsbau ist häufig ein Indiz Mietwohnungen und somit für weniger Wohlstand. Zudem kommen hier mehr Einwohner auf den Standort, was zu einem höheren Geräuschpegel führt.
Image - Die Wohnlage hat sich über einen langen Zeitraum hinweg ein positives Image aufgebaut, indem z.B. Leute des öffentlichen Lebens hier hergezogen sind Image - Die Wohnlage hat sich über Jahre ein negatives Image aufgebaut, weil zum Beispiel eine hohe Kriminalität vorliegt

Andere Qualität der Immobilienlage beim Nachbarn

Auch wenn man meinen mag, dass der Standort der Immobilie der Nachbar:innen mit der eigenen übereinstimmt - dem ist nicht so. Ein entscheidender Faktor für die Bewertung der Mikrolage kann hier zum Beispiel das Sonnenlicht sein. Der Sonneneinfall der benachbarten Immobilie ist wahrscheinlich ganz anders als der deiner Immobilie. Eine Südausrichtung des Gartens kann daher besonders attraktiv sein, da man hier den ganzen Tag die Sonne im Garten genießen kann.

Tipp für dich als Käufer:in: Nimm dir sowohl am Wochenende als auch unter der Woche Zeit die Lage zu besichtigen. Tagesbedingt gibt es große Unterschiede, zum Beispiel in Hinblick auf Verkehr und Lärm. Achte auch auf deinen persönlichen Tagesrhythmus und sei dir bewusst, welche Sonnenausrichtung und damit, welche Lage für dich am ehesten in Frage kommt.

Welche Immobilienlage macht für Kapitalanleger:innen Sinn?

Das kommt ganz drauf an, was für ein Anlage-Typ du bist. Wenn es dir eher um eine hohe anfängliche Rendite geht und du bereit bist mehr Zeit in die Vermietung und das Management zu stecken, dann könnte eine Immobilie in schlechterer Lage gut zu dir passen. Die günstigen Kaufpreise können hier zu höheren Renditen führen. Aber sei vorsichtig und schaue genau hin. Wer könnte deine Zielgruppe sein? Wie würde deine Immobilie behandelt? Wie oft gäbe es schätzungsweise Mieterwechsel? Schaue dir die Lage und die weitere Mieter- und Nachbarschaftsstruktur genau an, um ein Gefühl für die Chancen und Risiken einer Investition zu bekommen.

Nicht vergessen: Lagefaktoren können sich auch verändern

Die Qualität einer Immobilie kann sich durch Veränderungen in der Umgebung positiv oder negativ entwickeln. So kann ein neuer nahe gelegener Flughafen oder eine neue Autobahnanbindung, dazu führen, dass der Wert der Immobilie sinkt. Anders hingegen sieht es zum Beispiel aus, wenn in einer aktuell schlechten Lage eine gute neue Infrastruktur geschaffen wird. Zum Beispiel durch Nahversorgung oder Grünflächen. Auch die Nähe zu sehr guten Lagen kann langfristig dazu führen, dass eine schlechte Lage aufgewertet wird. So dehnen sich die sogenannten Speckgürtel der Innenstädte immer weiter aus, weil es eine Tendenz zum urbanen Wohnen gibt. Nach und nach werden die Lagen um die Städte herum gefragter und die Preise steigen.

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