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Grundlage für deine Immobilienfinanzierung:
Was du vorher wissen solltest


Oft wird davon ausgegangen, dass nur Großverdiener:innen und wohlhabende Menschen, in der Lage sind, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Das ist schlichtweg ein Trugschluss. Um den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen, benötigt der Großteil aller Immobilienkäufer:innen die Finanzierung einer Bank. Abgesehen davon lohnt sich eine Finanzierung nahezu in jedem Fall.

Hohe Mieten und niedrige Zinsen verleiten derzeit viele Menschen dazu, sich mit dem Thema Immobilienkauf zu beschäftigen und tiefer ins Thema einzutauchen. Ob für die eigene Familie, als Altersvorsorge oder als Haupteinnahmequelle – die Intention für den Immobilienkauf spielt für die Finanzierung erstmal keine Rolle. In unserem dreiteiligen Beitrag zeigen wir dir, was du vor deiner Immobilienfinanzierung wissen solltest, wie der Ablauf einer Finanzierung funktioniert und welche Finanzierungsarten es gibt.

6 Fragen: Kann ich mir eine Finanzierung leisten?

Sich mit seiner eigenen Finanzlage zu beschäftigen, macht auch schon weit vor einem Immobilienkauf Sinn. Die langfristige Einstellung zu dem Thema Geld ist nämlich für jegliche Investitionen wichtig. Wir wissen: finanzielle Rücklagen geben dir Sicherheit und die notwendige Grundlage, um heute, morgen oder in ferner Zukunft eine Immobilie zu kaufen. Damit du weißt, ob du dir eine Finanzierung überhaupt leisten kannst, solltest du vorab die folgenden Fragen beantworten. Wichtig: Sei hier ganz ehrlich zu dir selbst:

  1. Habe ich Spareinlagen? Wie hoch sind diese Rücklagen?
  2. Wie hoch sind meine derzeitigen Einnahmen und Ausgaben?
  3. Wie viel Geld steht mir nach Abzug aller Ausgaben tatsächlich für eine mögliche Finanzierung zur Verfügung?
  4. Könnte ich die Finanzierung auch bei finanziellen Engpässen aufrechterhalten?
  5. Übersteigt die monatliche Finanzierungsrate 40 % meines Einkommens?
  6. Habe ich einen Kinderwunsch oder anderweitige Zukunftspläne, die mein frei verfügbares Einkommen verringern?

Wie viel Eigenkapital benötige ich?

Wenn man sich die Fragen zur eigenen Finanzlage beantwortet hat, bleibt die Frage: Wie hoch müssen die eigenen Rücklagen denn sein, um eine Finanzierung zu erhalten? Pauschal kann diese Frage jedoch nicht beantwortet werden. Das notwendige Eigenkapital hängt vor allem von dem Kaufpreis der Immobilie ab. Je mehr Eigenkapital du in die Finanzierung einbringst, desto eher wird dir die Bank einen günstigen Zins anbieten. Damit minimiert die Bank ihr eigenes Risiko. Deine Chancen auf gute Darlehenskonditionen erhöhen sich, wenn du mindestens das Eigenkapital für die Deckung der Kaufnebenkosten (durchschnittlich 12 % des Kaufpreises) mit einbringst. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, wenn man als Kreditnehmer eine überdurchschnittlich gute Bonität aufweist. Die Bonität wird aus den folgenden Faktoren ermittelt:

  • Personendaten, wie z. B. Wohnort, Name
  • Zahlungshistorie - hast du in der Vergangenheit Kredite pünktlich zurückgezahlt?
  • Ggf. Inkassodaten
  • Ggf. Insolvenzverfahren
  • Ggf. Gerichtsfeststellungen
  • Ggf. Kreditverpflichtungen

Da bei einer 0 %-Finanzierung das Risiko für die Bank steigt, muss man mit einem höheren Zins rechnen.

Wie vergleiche ich Finanzierungsangebote?

Du solltest auf jeden Fall mehrere Finanzierungsangebote miteinander vergleichen und dir solche von mehreren Banken einholen. Oft unterschieden sich die Aufmachungen der Banken untereinander, um sich von den Mitbewerbern zu differenzieren. Lass dich aber davon nicht täuschen, denn die Kernpunkte sind in jedem Fall gleich und umfassen den Darlehensbetrag, die Laufzeit, die Ratenhöhe und den Nominalzins. Du solltest es dir aber nicht zu leicht machen und nur die Restschuld miteinander vergleichen. Zwar ist der Kredit bei einem höheren Zins schneller abbezahlt, jedoch musst du auch höhere Raten zahlen. Unterm Strich musst du also viel mehr bezahlen. Frage dich im Vorfeld, ob eine Sondertilgung in Frage käme.

Welche Unterlagen benötigt die Bank für die Finanzierung meiner Immobilie?

Informationen über dich (Selbstauskunft, Bonität):

  • Gehaltsabrechnungen
  • Andere Einkommensnachweise (z. B. Mietverträge von vermieteten Immobilien)
  • Arbeitsvertrag
  • Rentennachweise
  • Bestehende Kreditverträge
  • letzter Einkommenssteuerbescheid
  • Vermögensaufstellung und SCHUFA-Klausel
  • Nachweis der privaten Krankenversicherung

Informationen über die Immobilie:

  • Objektbeschreibung: Exposé oder Baubeschreibung vom Architekten oder Verkäufer
  • Allgemeine Beleihungsunterlagen (Flurkarte, Grundbuchauszug, Kaufvertrag, Katasterauszug)
    • Beleihungsunterlagen für Baugrundstücke (Erschließungskosten, Bebauungsplan, Vorkaufsrechtsnachweise)
    • Beleihungsunterlagen für Neubauten (Baukostenaufstellung inkl. Nebenkosten, Wohn- und Nutzfläche, Bauschein, Bauzeichnung)
  • Teilungserklärung
  • Grundbuchauszug
  • Kaufvertragsentwurf
  • Gebäudeversicherung
  • Wohnkostenberechnung
  • Aufstellung der Eigenleistungen

Wie bewertet die Bank die Immobilie und kann ich den Wert beeinflussen?

Die Bank ermittelt mit der Unterstützung von Gutachter:innen den sogenannten Beleihungswert der Immobilie, der als Grundlage für die mögliche Darlehenssumme gilt.

Ganz schön viele Fachwörter! Hier eine kurze Erklärung des Beleihungswerts: Im Gegensatz zum Verkehrswert, der bei einer üblichen Immobilienbewertung basierend auf der aktuellen Nachfrage und dem aktuellen Angebot ermittelt wird, legt der Beleihungswert den Wert fest, der sich langfristig mit der Immobilie realisieren lässt. Daher liegt der Beleihungswert immer unter dem Verkehrswert. Die Bank erhält damit im Falle einer Zwangsversteigerung in jedem Fall einen realisierbaren Preis, unabhängig von der Wirtschaftslage.

Im Unterschied dazu ist die Beleihungsgrenze der minimale Wert, den die Bank finanziert. Dazu wird dem Beleihungswert ein Risikoabschlag abgezogen, der eine Wertminderung abdecken soll.

Unser Tipp: Bereits während des Gesprächs mit der Bank die Vorzüge der Immobilie hervorheben, damit die Bank diese in der Bewertung berücksichtigt. Um den Wert der Immobilie zu erhöhen, solltest Du auf die folgenden drei Aspekte achten:

  • Lage
  • Bauqualität und Sonderaustattungen
  • Nutzungsmöglichkeiten

Bei der Finanzierung solltest du außerdem die unterschiedlichen Finanzierungsarten und den organisatorischen Ablauf beachten.

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