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Immobilienbewertung: Digital vs. analog oder beides?


Wie viel ist meine (Wunsch-)Immobilie wert? Bestimmt hast du dich das als Immobilieneigentümer:in oder als potentielle:r Kaufinteressent:in schon mal gefragt. Im digitalen Zeitalter ist es einfacher denn je den Immobilienwert herauszufinden. Zahlreiche Webseiten bieten die digitale Immobilienbewertung kostenlos an. Doch wie der Bewertungsalgorithmus dieser Plattformen und Tools tatsächlich funktioniert und wie aussagekräftig das Ergebnis ist, wird leider nur selten hinterfragt. Wir klären hier über mögliche Fallstricke auf und erläutern, wie du eine realistische Wertermittlung erhältst.

3 Verfahren bei der Immobilienbewertung

Bei Immobilien ist nicht nur die Zahlungsbereitschaft, sondern auch die Kaufintention für die Kaufpreisermittlung von Bedeutung. Beabsichtigt der oder die zukünftige Käufer:in die Immobilie zu beziehen, sind Faktoren wie z. B. die Bausubstanz wichtig. Wird eine Immobilie als Kapitalanlage erworben, beeinflussen die erzielbaren Erträge die Zahlungsbereitschaft des Investors oder der Investorin. Daraus ergeben sich 3 Bewertungsverfahren, die international zur Berechnung des Immobilienwertes herangezogen werden:

  1. Sachwertverfahren: Zur Berechnung werden die vergangenen Baukosten herangezogen. Fokussiert wird hier insbesondere die Bausubstanz.
  2. Vergleichswertverfahren: Die gegenwärtigen Transaktionspreise werden miteinander verglichen. Dafür müssen Immobilien gefunden werden, die sich in Bezug auf die Lage, Ausstattung und Qualität ähnlich sind.
  3. Ertragswertverfahren: Hier wird sich an der zukünftigen Renditeerwartungen orientiert.

Makler:innen sind keine Wertgutachter:innen

Mittlerweile bieten viele klassische Makler:innen die Immobilienbewertung kostenlos an. Kein Problem, solange die Wertermittlung auch nach den vorgeschriebenen Berechnungen verläuft. Die meisten Makler:innen ziehen zur Berechnung des Immobilienwertes lediglich ein paar Daten heran: Lage, Wohnfläche und Grundstücksgröße, Baujahr, Geschossanzahl. Eine Immobilienbesichtigung findet oft nicht statt.

Bei digitalen Bewertungsplattformen ist es nicht anders. Nach der Registrierung und Dateneingabe erhält man das Formular mit den "wichtigsten" Angaben über das Objekt. Heraus kommt ein eindeutiger Immobilienwert. Etwas zu einfach, nicht wahr? Für Eigentümer:innen mag das attraktiv und professionell wirken, doch wie können Makler:innen mit so wenigen Daten einen realistischen Kaufpreis berechnen? Wieso benötigen qualifizierte Gutachter:innen mehr Daten und wollen entsprechend vergütet werden? Wieso brauchen digitale Plattformen lediglich ein paar Minuten, um den Wert auszurechnen? Diese neuen und schnellen Verfahren können eine umfassende Gutachterbewertung vor Ort noch nicht gänzlich ersetzen. Entsprechend sollte die "Wertermittlung" von Makler:innen vielmehr als "Markteinschätzung" betitelt werden.

Immobilienbewertung digital und analog: Der Mix macht’s

Wir von immojo glauben an eine Kombination aus analoger und digitaler Immobilienbewertung. Wir befürworten das Hinzuziehen digitaler Daten für die Immobilienbewertung, wollen auf die Einschätzung eines Gutachters oder einer Gutachterin jedoch nicht verzichten.

Eine Immobilienbewertung sollte mehr als nur 5 Objektdaten hinzuziehen und deswegen arbeiten wir mit einem System, dass Immobilienbewertungen basierend auf Big Data Analytics und künstlicher Intelligenz vornimmt. Gutachter:innen können eventuelle Mängel, Besonderheiten oder weitere Merkmale einer Immobilie bei einer Begehung feststellen, die ein digitales System nicht erkannt hätte. Der Mix aus diesen beiden Bewertungsmethoden macht den Unterschied und führt zu einer verlässlichen Kauf- oder Verkaufsgrundlage. Dieser Wert kann von einer unvollständigen Markteinschätzung durch digitale Platformen oder klassische Makler:innen erheblich abweichen. Für die Kauf- sowie Verkaufsseite ergibt sich somit eine faire, transparente und valide Entscheidungsgrundlage.

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