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Grundschuld eintragen und löschen


Die Finanzierung einer Immobilie beinhaltet in den meisten Fällen die Aufnahme eines Kredites bei einer Bank. Aber was passiert, wenn der oder die Kreditnehmer:in diesen Kredit nicht mehr zurückzahlen kann? Die Bank sichert sich vor diesem sogenannten Rückzahlungsausfall ab. Dafür trägt sie sich in das Grundbuch ein. Durch eine Zwangsversteigerung könnte die Bank dann die ausstehenden Forderungen zurückerhalten. Wusstest du, dass du mehrere Grundschulden gleichzeitig eintragen lassen kannst? Und, dass es üblich ist, die Grundschuld nicht zu löschen? Wir haben dir die wichtigsten Details zusammengefasst.

Was ist eine Grundschuld?

Zur Absicherung der Kreditrückzahlung lässt sich die Bank eine Grundschuld in Abteilung III des Grundbuches eintragen. Bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers oder der Kreditnehmerin hat die Bank das Recht, die Immobilie im Rahmen einer Zwangsvollstreckung zu veräußern, um das vergebene Darlehen zurückzuerhalten.

Die Grundschuld gehört zur Gruppe der Grundpfandrechte. Mit einem eingetragenen Grundpfandrecht kann der Kreditnehmer oder die Kreditnehmerin die Immobilie nicht ohne Zustimmung der Bank verkaufen, denn die Bank will am Verkauf der Immobilie beteiligt sein, wenn der Kredit nicht beglichen werden kann.

Was ist der Unterschied zwischen einer Grundschuld und einer Hypothek?

Noch vor einigen Jahrzehnten war es üblich, eine Hypothek zur Immobilienfinanzierung aufzunehmen. Heutzutage gibt es die Hypothek kaum noch - sie wurde durch die Grundschuld abgelöst.

Der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek besteht darin, dass sich die Höhe der Hypothek mit jeder Zahlung verringert und nach Abzahlung komplett erlischt.

Die Grundschuld hingegen funktioniert unabhängig von deinem Darlehen. Die Darlehenssumme wird durch die Bezahlung der Raten verringert, die Grundschuld bleibt, auch bei kompletter Abzahlung des Kredits, in voller Höhe stehen.

Wie wird die Grundschuld in das Grundbuch eingetragen?

Sobald die Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist, zahlt dir die Bank den Kredit aus. Dafür stellt dir die Bank das Grundschuldbestellungsformular mit der Höhe und dem Zweck der Grundschuld aus, das du anschließend an den Notar oder die Notarin weiterleiten musst. Das Grundschuldbestellungsformular muss vorher von allen Eigentümer:innen unterzeichnet werden.

Der Notar oder die Notarin stellt dann die Grundschuldbestellungsurkunde aus, die an das Kreditinstitut und an das Grundbuchamt weitergeleitet und in das Grundbuch eingetragen wird. Mit der Eintragung in das Grundbuch zahlt dir die Bank das Darlehen aus. Der gesamte Prozess kann bis zu acht Wochen dauern.

Briefgrundschuld (Grundschuld) vs. brieflose Grundschuld (Buchgrundschuld)

Ist im Grundbuch von einer Grundschuld die Rede, so handelt es sich um eine Briefgrundschuld oder auch Eigentümergrundschuld.

Ist jedoch eine Grundschuld ohne Brief (brieflos) im Grundbuch eingetragen, handelt es sich um eine Buchgrundschuld.

Briefgrundschuld

Bei der Briefgrundschuld werden die Gläubiger:innen nicht im Grundbuch eingetragen, sondern in einem separaten Grundschuldbrief. Der Grundschuldbrief ist eine Urkunde bzw. ein Wertpapier. Besitzer:in des Grundschuldbriefes ist der oder die Gläubiger:in, also die finanzierende Bank, die den Grundschuldbrief hält.

Vorteile

Der Grundschuldbrief kann schnell auf andere Gläubiger:innen übertragen werden, wenn die Kreditnehmer:innen die Bank im Rahmen einer Umschuldung wechseln. Auch die Kosten, die bei einer entsprechenden Grundbucheintragung anfallen, würden entfallen.

Nachteile

Wird der Grundschuldbrief gestohlen, so kann der oder die "neue Besitzer:in" die Auszahlung der Darlehenssumme verlangen. Deshalb sollte der Grundschuldbrief sicher verwahrt werden, was ggf. zu weiteren Kosten führen kann.

Brieflose Grundschuld

Bei der brieflosen Grundschuld wird die Grundschuld direkt in das Grundbuch eingetragen. Dabei wird auf die Ausstellung des Grundschuldbriefes verzichtet und im Grundbuch wird der Vermerk "ohne Brief" eingetragen. In der Praxis wird diese Variante bevorzugt.

Vorteile

Stehst du unter Zeitdruck, kannst du dir bei der brieflosen Grundschuld einige Zeit einsparen, da du nicht auf die Ausstellung des Grundschuldbriefes vom Grundbuchamt warten musst. Außerdem kostet der Grundschuldbrief. Die Kosten kannst du dir bei der brieflosen Grundschuld sparen.. Auch die sichere Verwahrung des Grundschuldbriefes und das Risiko, diesen zu verlieren, entfällt bei der brieflosen Grundschuld.

Nachteile

Da bei der brieflosen Grundschuld der Grundschuldbrief fehlt, wird die Grundschuld in das Grundbuch eingetragen. Wenn du deine Privatsphäre beibehalten möchtest, ist das natürlich nicht gegeben, denn mit einem Blick ins Grundbuch können auch Dritte feststellen, wer deine finanzierende Bank ist und welche Höhe deine Grundschuld hat. Auch wenn du dir durch die Nicht-Ausstellung des Grundschuldbriefes die Kosten sparst, fallen jedesmal Kosten an, wenn du neue Eintragungen im Grundbuch vornimmst. Das kommt vor, wenn du die Grundschuld in das Grundbuch eintragen lässt, im Rahmen einer Anschlussfinanzierung die Grundschuld oder die finanzierende Bank im Grundbuch ändern lässt oder wenn du die Grundschuld löschen lässt. Auch hierbei ist jede Änderung für Dritte nachvollziehbar. Natürlich darf nicht jeder das Grundbuch einsehen, denn dafür braucht man ein berechtigtes Interesse.

20 % Grundschuldzinsen? Wozu?

Grundschuldzinsen sind eine zusätzliche Sicherheit für die finanzierende Bank bei einer Baufinanzierung. Diese müssen nicht von dem/der Kreditnehmer:in im Rahmen der Darlehensbegleichung gezahlt werden, da sie nur im Falle einer Zwangsversteigerung zum Tragen kommen. Zusätzlich zur Grundschuld kann die Bank bei einer Zwangsversteigerung zusätzliche Grundschuldzinsen in Höhe von 12 % bis 20 % geltend machen. Der Zinssatz ist bewusst so hoch, damit die Bank in jedem Fall abgesichert ist.

Wie wird die Grundschuld gelöscht?

Hast Du das Darlehen bei deiner Bank komplett abbezahlt, ist es nicht notwendig, die Grundschuld aus dem Grundbuch löschen zu lassen. Stattdessen ist es üblich, dass die Grundschuld als zukünftige Sicherheit eines weiteren Kredits genutzt wird. Der Vorteil dabei ist, dass die Kosten für die Löschung und die spätere Neueintragung entfallen. Beim Verkauf der Immobilie kann der oder die neue Eigentümer:in die Grundschuld einfach übernehmen und du brauchst auch hier die Grundschuld nicht löschen zu lassen. Möchtest du die Grundschuld dennoch löschen, benötigst du eine Löschungsbewilligung des Kreditgebers oder der Kreditgeberin, in der bestätigt ist, dass die Grundschuld entfällt. Verkaufst du die Immobilie, obwohl die Grundschuld noch nicht beglichen wurde, kann der Restbetrag mit dem Verkaufspreis beglichen werden.

Die weite und enge Fassung der Zweckerklärung

Die Zweckerklärung wird auch mit den Begriffen Sicherungsabrede, Sicherungsvertrag oder Zweckbestimmungserklärung in Verbindung gesetzt. Um zu verstehen, was es damit auf sich hat, müssen wir nochmal zurück zum Unterschied zwischen der Hypothek und der Grundschuld:

  • Die Hypothek ist mit dem Darlehen verknüpft. Wenn sich das Darlehen durch regelmäßige Zahlung verringert bzw. schlussendlich abbezahlt ist, verringert sich die Hypothek im Grundbuch bzw. wird gelöscht.
  • Die Grundschuld ist nicht mit dem Darlehen verknüpft. Auch wenn sich das Darlehen verringert bzw. abbezahlt ist, bleibt die Grundschuld im Grundbuch bestehen. Mit der Zweckerklärung wird nun eine Verbindung zwischen der Grundschuld und dem Darlehen hergestellt. Die Zweckerklärung ist einfach ein ergänzender Vertrag, in dem beschrieben ist, auf welche Immobilie welche Grundschuld eingetragen ist, welcher Zinssatz jeweils vereinbart wurde und wie hoch das eingetragene Darlehen ist.

Die enge Fassung der Zweckerklärung

Hierbei werden nur die Daten der Finanzierung erfasst. Diese Fassung könnte ich der Praxis folglich aussehen: "Die Grundschuld neben Zinsen und sonstiger Nebenleistungen dient als Sicherheit aller Forderungen (Hauptsumme, Zinsen und Kosten sowie etwaige gesetzliche Ansprüche) aus dem Darlehen Nr. 1909 über € 80.000,- gegen Marie Muster."

Die weite Fassung der Zweckerklärung

Nicht nur das aktuelle Darlehen wird hierbei erfasst, sondern auch zukünftige mögliche Verbindlichkeiten. Die weite Fassung könnte folglich lauten:

"Die Grundschuld, die Übernahme der persönlichen Haftung sowie die Abtretung der Rückgewähransprüche dienen der Sicherung aller bestehenden und künftigen, auch bedingten oder befristeten Ansprüche, die der Bank aus der bankmäßigen Geschäftsverbindung gegen den Sicherungsgeber (Kreditnehmer:in) zustehen."

Wieso ist die Rangordnung der eingetragenen Grundschuld wichtig?

In Abteilung III des Grundbuches können mehrere Grundpfandrechte zeitgleich eingetragen sein. Ist das der Fall, bestimmt die Rangordnung, welche:r Kreditgeber:in die Forderungen zuerst erhält.

Im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers oder der Kreditnehmerin kann die Immobilie zwangsversteigert werden. Die Bank, die als erstes in der Rangordnung aufgelistet ist, wird zuerst ausbezahlt.

Reicht der Erlös der Versteigerung nicht aus, erhalten die niedrigeren Ränge einen geringeren bzw. keinen Betrag zurückerstattet. Aus diesem Grund verlangen die Banken in den niedrigeren Rängen meistens höhere Zinsen, um ihr Risiko zu minimieren.Die Rangordnung kann auch nachträglich verändert werden, wenn sich die Betroffenen einigen.

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