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Die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Immobilie


In unserem dreiteiligen Beitrag zum Thema Steuern, erhältst du eine Übersicht über alle Steuern, die beim Kauf einer Immobilie, im Immobilienbestand und beim Immobilienverkauf anfallen. Bei individuellen Fragen empfehlen wir, eine:n Steuerberater:in heranzuziehen.

Wann muss ich die Grunderwerbsteuer zahlen?

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuerzahlung und gehört zu den Kaufnebenkosten, die beim Kauf einer Immobilie anfallen. Etwa sechs bis acht Wochen nach Beurkundung des Kaufvertrages wird der Grunderwerbsteuerbescheid an den oder die Käufer:in geschickt. Nach Erhalt des Grunderwerbsteuerbescheides bleiben vier Wochen Zeit, um die Steuer zu begleichen. Wichtig: Die Grunderwerbsteuer ist eine Fälligkeitsvoraussetzung für den Eigentumswechsel. Der Notar prüft in der Regel, ob diese bezahlt wurde und veranlasst erst danach den Eigentumswechsel.

Wer muss die Grunderwerbsteuer zahlen – Käufer:in oder Verkäufer:in?

Steuerschuldner:innen sind zwar beide Seiten zugleich, jedoch ist es in der Praxis üblich, dass lediglich die Käuferseite die Steuer trägt. Diese:r wird vom Notar im Kaufvertrag benannt. Zahlt die Käuferseite nicht, kann das Finanzamt die Steuer von der Verkäuferseite verlangen.

Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?

Grunderwerbsteuer = Kaufpreis x Grunderwerbsteuersatz
Der Kaufpreis wird mit dem Grunderwerbsteuersatz multipliziert. Der Grunderwerbsteuersatz variiert, je nach Bundesland, zwischen 3,5 und 6,5 %. Der nachfolgenden Tabelle kannst du den Grunderwerbsteuersatz deines Bundeslandes entnehmen.

Bundesland Grunderwerbssteuersatz
Baden-Württemberg 5,0 %
Bayern 3,5 %
Berlin 6,0 %
Brandenburg 6,5 %
Bremen 5,0 %
Hamburg 4,0 %
Hessen 6,0 %
Mecklenburg-Vorpommern 6,0 %
Niedersachsen 5,0 %
Nordrhein-Westfalen 6,5 %
Rheinland-Pfalz 5,0 %
Saarland 6,5 %
Sachsen 3,5 %
Sachsen-Anhalt 5,0 %
Schleswig-Holstein 6,5 %
Thüringen 6,5 %

Beispiel: Nehmen wir an, dass du ein Einfamilienhaus in NRW kaufst. Der Kaufpreis, der im Kaufvertrag steht, wird zur Berechnung herangezogen. Der Kaufpreis beträgt in unserem Beispiel € 350.000. Der Steuersatz für NRW ist einer der höchsten mit 6,5 %. Somit beläuft sich die Grunderwerbsteuer auf € 22.750 (6,5 % von € 350.000).

Kann ich die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?

Wenn du die Immobilie selbst nutzt, kannst du die Grunderwerbsteuer leider nicht absetzen. Diesen Vorteil hast du nur dann, wenn du die Immobilie als Renditeobjekt nutzt und sie vermietest oder sie anderweitig betrieblich nutzt. Beim Letzteren zählt die Grunderwerbsteuer zu den Betriebsausgaben und ist somit nach der AfA steuerlich absetzbar. Handelt es sich um die Vermietung einer Immobilie, muss zwischen einem Neubau und Altbau unterschieden werden.

  • Bei Neubauten, die nach dem 31.12.1924 gebaut wurden, werden gemäß der linearen Abschreibung über 50 Jahre mit 2 % p.a. abgeschrieben.
  • Bei Altbauten, die vor dem 1925 gebaut wurden, wird die Grunderwerbsteuer über 40 Jahre mit 2,5 % jährlich abgeschrieben.

Beispiel: Du erwirbst einen Altbau inkl. Grundstück für einen Kaufpreis über € 500.000. Aufgrund des Baujahres vor 1925, wird von einer Nutzungsdauer von 40 Jahren ausgegangen. Bei einer linearen Abschreibung werden jährlich 2,5 % abgeschrieben. Neben der Grunderwerbsteuer fallen weitere Kaufnebenkosten an, wie Maklerkosten, Notar- und Grundbuchgebühren. Insgesamt belaufen sich diese auf € 60.000. Beachte, dass du nur den Wert der Immobilie abschreiben darfst, nicht aber den des Grundstückes. Hier werden meistens 80 % für die Immobilie und 20 % für das Grundstück angesetzt. Entsprechend berechnen wir:

Abschreibung = € 560.000 x 80 % x 2,5 % = € 11.200 p.a.

Pro Jahr können damit € 11.200 abgeschrieben werden.

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