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Grundbesitzabgaben beachten und richtig berechnen


Da wir als Eigentümer:innen die Infrastruktur rund um unsere Immobilie nutzen, erhalten wir von der Kommune einen jährlichen Bescheid über die Grundbesitzabgaben. Dieser beinhaltet verschiedene Gebühren und Beiträge. Die Grundbesitzabgaben umfassen die Grundsteuer B, Abfallgebühren, Abwassergebühren, Winterdienst, Straßenreinigungsgebühren, Erschließungs- sowie Straßenbaubeiträge. Wie sie sich berechnen lassen und ob sie umlagefähig oder steuerlich absetzbar sind, erklären wir dir in diesem Beitrag.

Grundsteuer B: Welche Werte brauche ich zur Berechnung?

Die Grundsteuer besteuert das Eigentum von Grundstücken und wird jedes Jahr von der Gemeinde, in der sich das Grundstück befindet, erhoben. Dabei wird zwischen der Grundsteuer A (Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft) und der Grundsteuer B (bebaute und unbebaute Grundstücke) unterschieden. Mit der neuen Grundsteuer-Reform ab 2025 wird die neue Grundsteuer C (baureife Grundstücke) eingeführt. Zu zahlen ist die Grundsteuer entweder quartalsweise jeweils zum 15.02., 15.05., 15.08. und 15.11. oder auf Antrag einmal jährlich am 01.07. Grundsätzlich wird die Grundsteuer wie folgt berechnet:

Dabei gilt:

  1. Einheitswert: Der Wert wird vom Finanzamt festgelegt und basiert auf Bodenrichtwerten, die von Gutachterausschüssen berechnet wurden. Den Einheitswert findest du im Einheitswertbescheid, der vom zuständigen Finanzamt ausgestellt wird.
  2. Grundsteuermesszahl: Ein auf Bundesebene festgelegter Wert, der sich je nach Art der Immobilie, der Bebauung und der Lage unterscheidet. In den alten Bundesländern liegt dieser zwischen 2,6 und 6 Promille, in den neuen Bundesländern zwischen 5 und 10 Promille. Die Grundsteuermesszahl findest du auf deinem Grundsteuerbescheid.
  3. Hebesatz: Ein von der Gemeinde festgelegter Wert. Vor allem strukturschwache Gemeinden haben einen geringen Hebesatz. Durch die geringere Grundsteuer werden sie so attraktiver für Immobilienbesitzer:innen. Oftmals lässt sich der Hebesatz auf der Website deiner Gemeinde finden, wie z. B. von der Stadt Dortmund.

Ist die Grundsteuer steuerlich absetzbar?

Bei der Grundsteuer handelt es sich um umlegbare Betriebskosten. Insofern kannst du die Grundsteuer als Vermieter:in auf die Mieter:innen umlegen. Außerdem kannst du die Grundsteuer als Werbungskosten in der Anlage V im Rahmen der Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend machen.

Abfallgebühren - abhängig von 4 Faktoren

Grüne Tonne, Blaue Tonne, Schwarze Tonne: Die Abfallgebühr entrichtet sich für die Abfallverwertung, die Entleerung, Aufstellung und Zuteilung der Abfallbehälter.

Die Höhe der Gebühr ist abhängig von verschiedenen Aspekten, wie:

  • Abfallart (Bio-, Restmüll)
  • Entleerungsart (Teil-, Vollservice)
  • Behälteranzahl und -größe
  • Häufigkeit der Entleerung

Um Kosten einzusparen, kannst du deinen eigenen Abfall-Rhythmus hinterfragen. Du kannst z. B. durch Mülleinsparung die Anzahl der Müllbehälter verringern oder vom Vollservice zum Teilservice wechseln. In der Einkommensteuererklärung können die Abfallgebühren nicht steuerlich geltend gemacht werden. Vermietest du jedoch die entsprechende Immobilie, sind die Abfallgebühren als Werbungskosten steuerlich absetzbar.

Abwassergebühren: Schmutzwasser und Niederschlag

  1. Schmutzwassergebühren: Darunter ist das häusliche Schmutzwasser zu verstehen. Berechnet werden diese Gebühren nach der Schmutzwassermenge, welche von deinem Grundstück in die öffentliche Abwasseranlage fließt.
  2. Niederschlagswassergebühren: Hierbei handelt es sich um den Regenwasserabfluss, der von bebauten oder befestigten Grundstücksflächen in das öffentliche Abwassernetz eingeleitet wird. Die Gebühr darf also nur das Abwasser berechnen, das von den bebauten oder befestigten Flächen kommt. Darunter verstehen sich Zufahrten, Terrassen, Höfe, Wege oder Parkplätze deines Grundstückes.

Leider lässt sich nicht pauschal sagen, wie hoch die Kosten für die Abwassergebühren sind. Diese können nämlich von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich hoch ausfallen. Zudem ändern sich die Kosten jährlich, weil die lokalen Wasserbetriebe und Verbände ihre Kosten auf die Bürger:innen umlegen. Unser Tipp: Informiere dich doch ganz einfach über die Entwässerungsabgabensatzung aus deiner Stadt. Dort findest du alle Informationen, wie z. B. den Berechnungsmaßstab des Schmutzwassers. Manchmal findest du sie auch online, wie z. B. von der Stadt München. Auch hier gilt: Bist du Eigentümer:in einer Immobilie und vermietest du diese, kannst du die Abwassergebühren steuerlich geltend machen.

Winterdienst und Straßenreinigungsgebühren in Satzung geregelt

In der Straßenreinigungssatzung deiner Stadt wird festgelegt, ob die Stadt oder der Eigentümer:innen die Straßen zu reinigen hat. Ist die Stadt für die Reinigung zuständig, erhebt sie eine Benutzungsgebühr. Diese Gebühren berechnen sich durch die Höhe der zur Straße liegenden Grundstückslänge, dem Gebührensatz (dieser richtet sich nach der Art der Straße, z. B. Haupterschließungs- oder Anliegerstraße) und die Anzahl der durchzuführenden Reinigungen.

Achtung! Jetzt wird es richtig "deutsch": Du kannst die Gebühren nur dann mindern, wenn du feststellst, dass die Straßenreinigung nicht verübt wurde. Dafür musst du jedoch regelmäßig prüfen und beweisen können, dass dem so ist.

Erschließungsbeiträge - öffentlich und privat

Unter Erschließung ist der Anschluss des Grundstückes an die öffentichen Ver- und Entsorgungsnetze zu verstehen. Nicht nur Eigentümer:innen von Neubauten tragen Erschließungskosten. Auch Eigentümer:innen von Bestandsimmobilien können von Erschließungskosten betroffen sein.

Handelt es sich um ein Bauland, kann die Kommune die Kosten auf den Bauherren oder die Bauherrin um bis zu 90 % für technische Erschließungskosten (Anschluss an die technischen Infrastruktur, wie das Gas-, Wasser- oder Stromnetz) und bis zu 70 % für verkehrsmäßige Erschließungskosten (Anschluss an das öffentliche Straßennetz) umlegen.

Die Kommunen differenzieren dabei zwischen drei verschiedenen Verteilungsmaßstäben:

  1. Bauliche Art (Erschließung, Ausbau oder Erneuerung) und Nutzungsart (gewerblich oder reines Wohnhaus)
  2. Grundstücksbreite, in wenigen Fällen wird auch die Geschosshöhe herangezogen.
  3. Grundstückslage: liegt das Grundstück an einer intensiv genutzten Straße, werden diese öfters saniert und fallen entsprechend höher an.

Zu unterscheiden sind die öffentlichen Erschließungsbeiträge, die die Erschließung bis zu Grundstücksgrenze beinhalten und die privaten Beiträge, die die Erschließung von der Grundstücksgrenze bis hin zum Gebäude meinen.

In der Regel musst Du im Rahmen deiner Finanzierung die privaten Erschließungsbeiträge selbst finanzieren. Die öffentlichen Erschließungsbeiträge können sehr hoch ausfallen. Fünfstellige Summen sind dabei keine Seltenheit. Berechnet werden diesen je nach Lage des Grundstückes, dem Aufwand und differenzieren sich je nach Gemeinde. Erschließungskosten können auf Grund folgender Leistungen anfallen:

  • Kabelanschlüsse für Telefon und TV: maximal € 1.000,-
  • Gasanschlüsse: maximal € 2.000,-
  • Wasseranschlüsse: maximal € 5.000,-
  • Abwasseranschlüsse: maximal € 7.000,- in Neubaugebieten
  • Stromanschlüsse maximal € 3.000,-

Die Gemeinde weist die Beiträge in einem Erschließungskostenbescheid aus, der vom oder von der Eigentümer:in innerhalb eines Monat gezahlt werden muss.

Erschließungsbeiträge von der Steuer absetzen

Zu beachten ist, dass Erschließungsbeiträge keine Betriebskosten sind und somit dürfen sie nicht auf die Mieter:innen umgelegt werden.

Wird die Immobilie verkauft, müssen die Erschließungsbeiträge dennoch gezahlt werden. Grundsätzlich haften Eigentümer:innen für die Erschließungskosten beim Verkauf der Immobilie. Im schlimmsten Fall kann es aber zu Streitigkeiten zwischen Käufer:in und Verkäufer:in kommen. Daher muss im Kaufvertrag geregelt sein, wer ab wann für die Erschließungskosten zuständig ist. Beispielsweise können Verkäufer:innen zustimmen, alle Kosten des aktuellen Erschließungzustandes zu übernehmen, auch wenn der Bescheid erst nach Vertragsunterzeichnung erstellt worden ist. Alternativ können Käufer:innen alle, bis zum notariellen Vertrag zugegangenen, Bescheide zahlen.

Straßenbaubeiträge: Nicht in jedem Bundesland

Die Straßenbaubeiträge beinhalten die Nutzung der öffentlichen Verkehrsstraßen, -wege und -plätze, sowie deren Teileinrichtungen, wie z. B. Beleuchtungen und Oberflächenentwässerungen. Nicht enthalten, sind die Kosten für die Instandsetzung und Unterhaltung, z. B. das Ausbessern eines Schlagloches. Die Straßenbaubeiträge werden nur in einigen Bundesländern erhoben (Stand März 2021):

Achtung! Jetzt wird es richtig "deutsch": Du kannst die Gebühren nur dann mindern, wenn du feststellst, dass die Straßenreinigung nicht verübt wurde. Dafür musst du jedoch regelmäßig prüfen und beweisen können, dass dem so ist.

In diesen Bundesländern musst du als Eigentümer:in Straßenbaubeiträge bezahlen:

  • Hessen
  • Niedersachsen
  • Nordrhein-Westfalen
  • Rheinland-Pfalz
  • Saarland
  • Sachsen
  • Schleswig-Holstein

In diesen Bundesländern musst du als Eigentümer:in Straßenbaubeiträge bezahlen:

  • Baden-Württemberg
  • Bayern
  • Berlin
  • Brandenburg
  • Bremen (ausgenommen Bremerhaven)
  • Hamburg
  • Mecklenburg-Vorpommern
  • Sachsen-Anhalt
  • Thüringen

Die Straßenbaubeiträge müssen von den Grundstückseigentümer:innen bezahlt werden, die durch die Verbesserungsmaßnahme einen Vorteil erhalten, z. B. wenn das Grundstück mit einem Fahrzeug über die betroffenen Straßen erreicht werden kann. Aber nicht nur Grundstückseigentümer:innen, sondern auch Erbbauberechtigte und Nutzungsberechtigte gehören zu dem Personenkreis, die von diesen Verbesserungsmaßnahmen profitieren und somit zur Kasse gebeten werden.

Ein Teil der Straßenbaubeiträge wird von der Gemeinde übernommen. Dies ist aber immer von der Art der Maßnahme abhängig und auch davon, ob die Anlieger:innen die Straße vermehrt benutzen oder ob es ein hohes Fremdverkehrsaufkommen gibt. Da heißt also, wenn sich dein Grundstück in einer Anliegerstraße befindet, übernimmt die Gemeinde einen geringeren Prozentsatz an Gesamtkosten, als wenn dein Grundstück an einer Hauptverkehrsstraße liegt.

Wie hoch genau der Straßenbaubeitrag für dich ausfällt, ist von verschiedenen Faktoren abhängig. So variiert der Beitrag durch die Grundstücksgröße, die Geschosszahl (diese findest du im Bebauungsplan) und die Nutzungsart des Grundstückes. Am besten informierst du dich über den Verteilerschlüssel deiner Gemeinde über die Gemeindesatzung.

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