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Finanzierungsarten für deine Immobilie im Überblick


Die eine und einzig richtige Finanzierungsart gibt es nicht, denn die Art deiner Immobilienfinanzierung ist immer von deinem persönlichen Vorhaben abhängig. Möchtest du die Immobilie für den Eigenbedarf nutzen, sollte ein hohes Eigenkapital oder eine lange Sollzinsbindungsfrist eingesetzt werden. Hast du vor, eine Immobilie zur Vermietung zu erwerben, ist es sinnvoller, weniger Eigenkapital einzusetzen und dafür eine höhere Fremdverschuldung einzugehen. Damit du garantiert die richtige Entscheidung triffst, zeigen wir dir hier mehrere Finanzierungsmöglichkeiten und ihre Vor- sowie Nachteile.

Kurz-, mittel- und langfristige Kredite

Wenn du dich zum ersten Mal mit dem Thema Finanzierung auseinandersetzt ist die Frustrationsgrenze wahrscheinlich schnell erreicht. Das liegt oft an den vielen Fachbegriffen der Banken- und Finanzbranche, die wir in unserem alltäglichen Sprachgebrauch nicht nutzen. Hinzu kommt, dass das Thema Finanzierung ein weitreichendes Gebiet ist und es sich in viele Kategorien unterteilen lässt. Beispielsweise kann zwischen kurzfristigen sowie mittel- und langfristigen Krediten unterschieden werden. Auch die Anbieter von Immobilienfinanzierungen differenzieren sich innerhalb des Bankensystems und die Kapitalbeschaffung ebenfalls auf unterschiedliche Weise erfolgen.

Weißt du, was der Unterschied zwischen einem Darlehen und einem Kredit ist? Banken verwenden beide Wörter uneinheitlich. Einen Unterschied gibt es jedoch nicht. Bis zum Jahr 2001 wurde erst dann von einem Darlehen gesprochen, wenn die Summe auf dem Konto des oder der Kreditnehmer:in einging. Von einem Kredit wurde bereits dann gesprochen, wenn der Vertrag unterschrieben war. Heute existiert diese Unterscheidung jedoch nicht mehr.

Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen setzt sich aus dem Tilgungsanteil und dem entsprechenden Zinsbetrag zusammen. Die vereinbarte Darlehenssumme wird mit einer konstanten Rate (sog. Annuität) an den oder die Kreditgeber:in monatlich oder vierteljährlich zurückgezahlt. Durch die Zahlung des Tilgungsbetrages wird die Restschuld dann immer kleiner und die Zinsen werden immer auf die Restschuld des Darlehens bezahlt. Die Rate und der Zinssatz werden von vorneherein festgelegt. Die Höhe des Zinssatzes verändert sich nicht, auch dann nicht, wenn sich die Zinsen auf dem Markt verändern. Während die Rate immer gleich bleibt, erhöht sich der Tilgungsanteil im Verhältnis zur Zinszahlung. Das heißt: Der Zinsanteil wird immer geringer, während die Tilgung wächst.

Beispiel

Nehmen wir an, du möchtest eine Darlehenssumme in Höhe von € 350.000,- aufnehmen. Der jährliche Zinssatz beträgt 1,5 % p.a. und die jährliche Tilgung 2 % p.a. Die monatlich zu zahlende Annuität wäre:
(€ 350.000,- x (1,5 % + 2 %)) : 12 Monate = € 1.021,-

Vorteile vom Annuitätendarlehen

  • Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Finanzierungsart für den Immobilienkauf, denn hier ist absolute Planungssicherheit gegeben: Da die Rate und der Zinssatz zu Beginn festgelegt werden, weißt du bereits von Anfang an, wie die Tilgung verlaufen wird und wann du dein Darlehen abbezahlt haben wirst.
  • Beim Annuitätendarlehen müssen die Darlehensnebenkosten angegeben werden, weshalb das Darlehen als sehr transparent gilt.
  • Außerdem besteht die Möglichkeit, im Rahmen einer Anschlussfinanzierung einen besseren Zinssatz auszuhandeln. Siehe hierzu den Teil "Sondertilgung".

Nachteile vom Annuitätendarlehen

  • Es kann vorkommen, dass ein schlechterer Zinssatz im Rahmen der Anschlussfinanzierung ausgehandelt wird.
  • Die Kreditlaufzeit beläuft sich auf einen sehr langen Zeitraum, wodurch deine Fixkosten über mehrer Jahre erhöht werden und sich eventuell dein Spielraum für Anschaffungen verkleinert.
  • Auch die Eintragung des Darlehens in deine Schufa-Auskunft ist durchaus möglich.

Wann ist eine Sondertilgung sinnvoll?

Mit der Sondertilgung besteht die Möglichkeit, zusätzliche Zahlungen zu leisten, die der Darlehensrückzahlung angerechnet werden und entsprechend die Restschuld senken. Insbesondere dann, wenn die Anfangstilgung gering ist, lohnt sich eine Sondertilgung, da die zusätzlichen Zahlungen die Zinslast am Anfang senken. Je nach Bank und Vertrag ist die Sondertilgung bereits vertraglich geregelt. In einigen Fällen verlangt die Bank aber Gebühren. Meistens wird dann eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. .

Vorfälligkeitsentschädigung und Sonderkündigungsrecht

Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt bei einer vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens an. Durch die vorzeitige Rückzahlung nimmt die Bank einen Zinsverlust hin und gleicht durch die Vorfälligkeitsentschädigung den Verlust aus. In Einzelfällen kann die Vorfälligkeitsentschädigung so hoch sein, dass sich die vorzeitige Darlehenstilgung nicht lohnt. Die Vorfälligkeitsentschädigung fällt lediglich nur für Darlehen mit Zinsfestschreibungen an, nie bei variablen Zinssätzen. .

Das Sonderkündigungsrecht ermöglicht die vorzeitige Kündigung des Darlehens ohne Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung. Normalerweise ziehst du eine Sonderkündigung in Betracht, wenn du eine Umschuldung vornehmen und somit einen günstigeren Kredit abschließen möchtest. Nach 10 Jahren Laufzeit ist diese Kündigung möglich und erst dann wird die Vorfälligkeitsentschädigung ausgeschlossen. Die Kündigungsfrist beläuft sich normalerweise auf sechs Monate. .

Variables Darlehen

Anders als beim Annuitätendarlehen, bei dem die monatliche Rate zu Beginn festgelegt wird, ist die Immobilienfinanzierung im Rahmen des variablen Darlehens – wie der Name schon sagt – variabel. Das bedeutet: Die Zinsen werden alle drei Monate neu festgelegt. Der Zinssatz orientiert sich hier an dem aktuellen Zinsniveau, um genau zu sein an dem Drei-Monats-EURIBOR. Du hast zu jedem Zeitpunkt die Möglichkeit, das Darlehen in ein Annuitätendarlehen umzuwandeln und eine feste Zinsbindung zu erhalten.

Vorteile von variablen Darlehen

  • Du bist viel flexibler als mit einem Annuitätendarlehen und kannst schnell die Darlehensart wechseln
  • Bei einer vorzeitigen Tilgung gibt es keine Vorfälligkeitsentschädigung
  • Die Kündigungsfrist beträgt nur 3 Monate

Nachteile von variablen Darlehen

  • Aufgrund von Zinsschwankungen gehst du ein hohes Risiko ein und hast keine Planungssicherheit. Dieses Risiko solltest du nicht unterschätzen, da du eine große Abhängigkeit von den Finanzmärkten eingehst

Bausparvertrag

Der Bausparvertrag ist ein zinsgünstiges Darlehen und wird zwischen dir (Bausparer:in) und der Bausparkasse abgeschlossen. Dieser Vertrag dient dazu, eine Bausparsumme anzusparen. Deswegen wird der Bausparvertrag zwischen 4 und 15 Jahre vor dem eigentlichen Immobilienkauf abgeschlossen. Das Bauspardarlehen muss dann innerhalb von 7 bis 12 Jahren zurückgezahlt werden – die monatlichen Tilgungsraten fallen tendenziell hoch aus. Zu Beginn wird die Bausparsumme und die Laufzeit vereinbart. In der Ansparphase zahlst du Geld auf das Bausparkonto und erhältst Zinsen. In der Darlehensphase erhältst du das zinsgünstige Darlehen. Das Bauspardarlehen ergibt sich dann aus der Differenz zwischen dem Bausparguthaben und der Bausparsumme. Die Bausparsumme wird im Bausparvertrag festgelegt und basiert auf dem Finanzierungsbedarf des Kreditnehmers oder der Kreditnehmerin. Aufgrund der hohen Tilgungsraten sollte die Bausparsumme in der Höhe gewählt werden, wie sie für dich und deine Lebensumstände auch tragbar ist. Plane daher immer einen Puffer ein, um mögliche Ausgaben weiterhin sorgenfrei begleichen zu können.

Vorteile vom Bausparvertrag

  • Der Bausparvertrag ist aufgrund seiner niedrigen Darlehenszinsen attraktiv.
  • Jetzt noch günstige Zinsen kannst du dir für später sichern, da diese für das spätere Darlehen genutzt werden.
  • Bausparen wird staatlich gefördert.

Nachteile vom Bausparvertrag

  • Leider sind die Zinsen für das Guthaben sehr niedrig, was sich in der Regel nicht lohnt.
  • Möchtest du den Bausparvertrag ausgezahlt bekommen, bevor er zuteilungsreif ist, können hohe Bearbeitungsgebühren und eine Vorfälligkeitsentschädigung auf dich zukommen.
  • Die Abschlussgebühr eines Bausparvertrages kann hoch sein: Bis zu 1,6 % der Bausparsumme.

Staatliche Förderung von Bausparverträgen

Im Rahmen des Bausparvertrages kannst du eine staatliche Förderung, die "Wohnungsbauprämie", erhalten. Damit kannst du eine Eigentumswohnung oder ein Haus kaufen. Aber auch zum Sanieren oder Modernisieren deiner Immobilie kannst du die Wohnungsbauprämie nutzen. Grundsätzlich ist es wichtig, dass du das geförderte Sparguthaben für "wohnwirtschaftliche Zwecke" einsetzt. Solltest du das Guthaben nicht für deine bestehende oder zukünftige Immobilie einsetzen, musst du die Wohnungsbauprämie an den Staat zurückzahlen. In diesem Fall meint es das Jahr 2021 gut mit uns: Du erhältst nun 10 % Förderung auf deine jährlichen eingezahlten Beträge. Vorher waren es lediglich 8,8 %. Um die Förderung zu erhalten, darf dein zu versteuerndes Einkommen eine festgelegte Grenze nicht überschreiten.

maximal geförderte Einzahlung pro Jahr Wohnungsbausprämie p.a. für 7 Sparjahre Maximal zu versteuerndes Einkommen
Alleinstehende € 700,- € 70,- € 35.000,-
Verheiratete/ Lebenspartner € 1.400,- € 140,- € 70.000,-

Riesterrente

Wenn du dich schon immer gefragt hast, was unter Riester zu verstehen ist: Der Politiker Walter Riester hatte in seiner Amtszeit den Weg zur Förderung der freiwilligen Altersvorsorge freigemacht. Erst seit 2008 wird diese Art der privaten, freiwilligen Altersvorsorge auch im Immobilienbereich eingesetzt: Mit der Riester-Rente oder auch der Wohn-Riester soll es ermöglicht werden, im Alter mietfrei in seinen eigenen vier Wänden wohnen zu können. Und dafür kannst du die Riester-Rente nutzen:

  • Zum Bau oder Kauf einer Immobilie: Decke mit dem Geld einen Teil des Kaufvertrages ab oder Rechnungen für den Bau, z. B. für einen Dachdecker.
  • Du wohnst bereits in deinen eigenen vier Wänden? Mit der Riester-Rente kannst du für deinen bereits aufgenommenen Kredit für die Anschaffung der Immobilie die Tilgung decken.
  • Deutschland wird älter! Für einen altersgerechten Umbau lässt sich die Riester-Rente ebenfalls nutzen.
  • Auch der Kauf einer Genossenschaftswohnung wird gefördert.
  • Weiterhin zählt der Erwerb eines Dauerwohnrechts in einem Senioren- oder Pflegeheim dazu.

Das hört sich doch erstmal nicht schlecht an, oder? Nun ja, die Förderung muss allerdings ab dem Eintritt in den Ruhestand durch die sogenannte "nachgelagerte Besteuerung" versteuert werden. Und hier wird es etwas kompliziert: Die Rente selbst muss mit dem persönlichen Steuersatz besteuert werden, während die Beiträge steuerfrei bleiben. Zulagen und Beiträge inklusive Zinsen werden auf einem Wohnförderkonto verbucht. Das Wohnförderkonto ist ein fiktives Konto, welches lediglich dazu dient, die Zulagen und Tilgungen nachvollziehen zu können. Du als Sparer:in kannst auf dieses Konto nicht zugreifen, denn das Guthaben wird zur Immobilienförderung genutzt. Das Guthaben auf dem Wohnförderkonto wird mit 2 % p.a. bis zum Eintritt des gesetzlichen Rentenalters verzinst. Und ab dann, also ab dem Eintreten des Rentenalters, tritt auch die Steuerpflicht ein. In der Auszahlungsphase erhältst du dann einen Steuerbescheid. Zur Begleichung der Steuer hast du zwei Möglichkeiten:

  1. Du kannst die Steuerschuld entweder auf einmal begleichen. Der Staat belohnt dich hierbei, indem du einen Steuernachlass von 30 % bekommst.
  2. Oder du begleichst die Steuerschuld in Raten bis zur Vollendung des 85. Lebensjahres. Dabei orientiert sich der Steuersatz am individuellen Steuersatz des Rentners oder der Rentnerin.

Vorteile der Riesterrente

  • Sichere Altersvorsorge.
  • Die Riester-Förderung ist für jeden zugänglich und nicht an eine Einkommensgrenze gebunden.
  • Eine kürzere Darlehenszeit ist möglich.

Nachteile der Riesterrente

  • Es gibt nachgelagerte Besteuerungen, die nicht unterschätzt werden dürfen.
  • Nur selbstgenutzte Wohnungen werden gefördert. Als Vermieter:in kannst du diese Finanzierung nicht in Anspruch nehmen.
  • Geringe Guthabenverzinsung bei Neuverträgen.
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