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Das Baulastenverzeichnis


Bevor du eine Immobilie erwirbst, solltest du in Erfahrung bringen, ob sich Baulasten auf dem Grundstück befinden. In einigen Fällen kann eine Baulast nämlich zu Wertminderungen führen. Wir erklären hier was eine Baulast ist und wo diese vermerkt wird.

Definition: Was ist eine Baulast?

Liegt eine Baulast für ein Grundstück vor, kann die Baubehörde den oder die Eigentümer:in dazu verpflichten, bauliche Änderungen vorzunehmen oder diese zu unterlassen. Diese Verpflichtungen geschehen meistens zugunsten eines Dritten, z. B. der Grundstücksnachbar:innen.

5 Beispiele für Baulasten

Zu den Baulasten gehören die Abstandsflächenbaulast, die Erschließungsbaulast, die Stellplatzbaulast, die Zufahrtsbaulast sowie die Vereinigungsbaulast:

Abstandsflächenbaulast

Hierunter versteht sich, dass der Eigentümer:in bestimmte Flächen seines Grundstückes nicht bebauen darf, damit Grundstücksnachbar:innen ihre Abstandsfläche einhalten können. Der Wert des Grundstückes wird durch die Eintragung der Baulast gemindert, da die Nutzbarkeit beeinträchtigt wird.

Erschließungsbaulast

Wie der Name schon sagt ,beschäftigt sich diese Baulast mit der Erschließung. Sprich: Grundstücke bzw. die darauf stehenden Immobilien müssen an das öffentliche Straßen- und Versorgungsnetz angeschlossen werden. Ist die Erschließungsbaulast in das Baulastenverzeichnis von Eigentümer:in A eingetragen, so genehmigt er dem oder der Nachbar:in B, dass auch er oder sie an das eigene Versorgungsnetzwerk angeschlossen werden darf.

Stellplatzbaulast

Eigentümer:in A gewährt Eigentümer:in B, die auf dem Grundstück errichteten Stellplätze durch einen Dritten nutzen zu lassen.

Zufahrtsbaulast

Befindet sich ein Grundstück in "zweiter Reihe" und hat keinen direkten Zugang zur Straße, regelt die Zufahrtsbaulast, dass eine Zufahrt über das Grundstück in der "ersten Reihe" geschaffen werden muss, um die Zufahrt zum hinteren Grundstück zu gewährleisten.

Vereinigungsbaulast

Bei der Vereinigungsbaulast werden mind. zwei Grundstücke baurechtlich als eines behandelt. Dabei sind sie in den jeweiligen Grundbüchern immer noch getrennt. Somit kann die Grundstücksgrenze überbaut werden. Das ist z. B. sinnvoll, wenn es sich um eine:n Eigentümer:in handelt, dem oder der zwei benachbarte Grundstücke gehören.

Wo ist die Baulast vermerkt? - Baulastenverzeichnis vs. Grundbuch

Während im Grundbuch nur Grunddienstbarkeiten verzeichnet werden, werden die Baulasten in das sog. Baulastenverzeichnis eingetragen. Das Baulastenverzeichnis verzeichnet alle öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen eines Grundstückes und wird in fast jedem Bundesland geführt. Lediglich in Bayern existiert kein Baulastenverzeichnis. Dort wird die Baulast in das Grundbuch als Grunddienstbarkeit eingetragen. Einen Auszug des Baulastenverzeichnisses erhältst du beim zuständigen Bauamt. Aber nur wenn du ein berechtigtes Interesse hast, bist du berechtigt, einen Auszug gegen eine Gebühr zu erhalten. Bspw. kann ein Wegerecht sowohl öffentlich-rechtlich als Baulast oder privatrechtlich als Grunddienstbarkeit begründet werden.

Eintragung und Löschung der Baulast

Nur der oder die im Grundbuch eingetragene Grundstückseigentümer:in darf eine Baulast beantragen. Handelt es sich um mehrere Eigentümer:innen, müssen alle ihr Einverständnis geben. Dabei wird die Baulast immer zu Lasten des eigenen Grundstückes beantragt. Wichtig ist, dass eine Baulast immer freiwillig geschieht. Ab dem Zeitpunkt der Eintragung stehst du in der Pflicht, den Anforderungen der Baulast nachzukommen.

Grundsätzlich entscheidet jede Gemeinde selbst über die Details der Beantragung. Üblicherweise musst du einen Baulastantrag und eine Einverständniserklärung bei der jeweiligen Bauaufsichtsbehörde vorlegen. Die Kosten fallen immer unterschiedlich aus. Sie sind von verschiedenen Faktoren abhängig, wie dem Verwaltungsaufwand, dem wirtschaftlichen Wert, als auch den Regelungen des jeweiligen Bundeslandes.

Die Baulast kann nur durch die Zustimmung der Baubehörde und dem Einverständnis aller Parteien gelöscht werden. Dazu muss der oder die Baulastengeber:in der Bauaufsichtsbehörde eine Verzichtserklärung vorlegen. Nach der Zustimmung der Behörde wird die Baulast aus dem Baulastenverzeichnis gelöscht.

Wird der Immobilienwert durch eine Baulast gemindert?

Nun, das ist pauschal nicht zu sagen. Es kommt immer darauf an, um welche Baulast es sich handelt und wie stark das Grundstück durch diese eingeschränkt wird. Tatsächlich ist es möglich, dass eine Baulast einen hohen wertbeeinflussenden Treiber darstellt - sowohl nach oben als auch nach unten. Am besten ist es, wenn du nach Feststellung einer Baulast eine Wertermittlung durchführst.

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