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Altlasten auf dem Grundstück


Du hast dein Traumgrundstück gefunden und planst gedanklich bereits den Bau deiner Traumimmobilie? Dann darfst du ein wichtiges Thema nicht außer Acht lassen: Hast du schon in Erfahrung gebracht, was sich unter der Erdoberfläche befindet? Das solltest du vor dem Grundstückskauf, denn Altlasten auf dem Grundstück können erhebliche Kosten nach sich ziehen und im schlimmsten Fall den Bau einer Immobilie verhindern. Zudem sinkt der Wert deines Grundstück, wenn es mit Altlasten belastet ist. Damit dein Immobilien-Traum nicht zum Immobilien-Alptraum wird, erfährst du hier alles rund um Altlasten.

Definition: Was sind Altlasten?

Das Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) spricht dann von Altlasten, wenn dadurch "schädliche Bodenveränderungen oder sonstige Gefahren für den Einzelnen oder die Allgemeinheit hervorgerufen werden." Es handelt sich also um kontaminierten Boden, von dem eine Gefahr für die Grundstücksanwohner:innen, Grundstücksumgebung sowie der Umwelt ausgeht. Dabei gibt es ganz viele unterschiedliche Ursachen für eine derartige Kontamination.

Die wichtigsten Begriffe rund um Altlasten (vgl. § 3-6 BBodSchG)

  • Altlasten: Altablagerungen und Altstandorte
  • Schädliche Bodenveränderungen: "Beeinträchtigungen der Bodenfunktionen, die geeignet sind, Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen für den Einzelnen oder die Allgemeinheit herbeizuführen."
  • Altlastverdächtige Flächen: "Altablagerungen und Altstandorte, bei denen der Verdacht schädlicher Bodenveränderungen oder sonstiger Gefahren für den einzelnen oder die Allgemeinheit besteht."
  • Verdachtsflächen: "Grundstücke, bei denen der Verdacht schädlicher Bodenveränderungen besteht."

5 Beispiele für Altlasten

Abfälle

Grundstücke, auf denen Abfälle gelagert oder verarbeitet wurden, nennt man Altablagerungen. Bevor das Abfallrecht in Deutschland existierte, gab es viele wilde Müllkippen, die erst in den 1970er Jahren verboten wurden. Bis dahin konnte jeder jeglichen Müll - ob umweltschädlich oder nicht - überall wegwerfen. Zwar sind seither solche wilden Mülldeponien verboten, aber es gibt leider immer noch illegale Deponien. Bis heute haben einige Grundstücke mit den Auswirkungen zu kämpfen: Schadstoffe, die schwer abbaubar sind, können immer noch im Boden verankert sein und stellen ein gesundheitliches Problem für Mensch, Tier und Umwelt dar.

Umweltgefährdende Stoffe

Grundstücke, auf denen umweltgefährdende Stoffe verarbeitet wurden, werden als sog. Altstandorte bezeichnet. Hier handelt es sich bspw. um Kokereien und Zechen. Nicht nur Fabriken, sondern auch vorherige Grundstückseigentümer:innen können das Grundstück kontaminiert haben, wenn sie Altöl im Boden versickert haben lassen. Problematisch sind insbesondere auch Schwermetalle, wie Quecksilber, Chrom oder Blei. Chemische Reinigungsprozesse benötigen meistens krebserregende Stoffe, die auch noch Jahrzehnte nach dem Betrieb auf dem Grundstück nachweisbar sind.

Blindgänger

Zwar zählen Blindgänger nicht zu Altlasten, jedoch stellen sie eine große Belastung für das Grundstück selbst und dessen Umgebung dar. Ein Großteil der Stadt Dortmund liegt auf einem sog. Kampfmittelverdachtsgebiet. Nicht verwunderlich, denn knapp 50 % der Luftangriffe des Zweiten Weltkrieges ereigneten sich über Nordrhein-Westfalen.

Militärische Altlasten

Seit dem Abrüstungsprozess in Deutschland wurden eine Vielzahl der militärisch genutzten Flächen aufgegeben. Zurück blieben militärische Altlasten, die häufig auf größere Liegenschaften zurückzuführen sind. Die Schadstoffe handeln sich meistens um Mineralölkohlenwasserstoffe und weitere Treibstoffe. Allerdings kommen solche Liegenschaften für zivile Bebauungen nur selten in Frage, da sie sich meistens in abgelegenen Gebieten befinden.

Rüstungsaltlasten

Auch wenn sie fast schon in Vergessenheit geraten sind, stellen Rüstungsaltlasten in Deutschland immer noch ein akutes Problem dar. Unter Verdachtsflächen mit Rüstungsaltlasten fallen Munitionslagerstätten, Spreng- und Schießplätze, ehemalige Produktionsstätten, Zwischen- und Endlagerungsstätten für chemische Kampfmittel sowie Delaborierungswerke. Zum Schadstoffspektrum gehören rüstungsspezifische Stoffe, wie Brand- und Rauchstoffe, Produktionsrückstände oder Explosivstoffe.

Wie finde ich heraus, ob sich auf meinem Grundstück Altlasten befinden?

Um herauszufinden, ob sich auf einem Grundstück Altlasten befinden, gibt es mehrere Möglichkeiten. Man kann eine Altlastenauskunft einholen. Straßennamen, Nachbar:innen und Expert:innen können Aufschluss geben und absolute Gewissheit erhält man durch ein Bodengutachten:

Eine Altlastenauskunft einholen

Grundstücke, bei denen der Verdacht auf Altlasten besteht, werden in das sog. Altlastenkataster eingetragen. Das Altlastenkataster ist ein Register, das schädliche Bodenveränderungen, Verdachtsflächen, altlastenverdächtige Flächen und Altlasten erfasst, verwaltet und auswertet. Diese Daten werden von Umweltämtern oder den Kommunen in einer Datenbank erfasst. Dabei wird jeder Altlast eine Altlastenkennziffer zugeordnet. Um zu erfahren, ob dein Grundstück altlastenverdächtig ist und um eine schriftliche Auskunft darüber zu erhalten, muss ein Antrag bei der entsprechenden Stadt gestellt werden. Beachte, dass nur Personen mit einem berechtigtem Interesse eine Auskunft erhalten. Das sind bspw. Kaufinteressent:innen und Eigentümer:innen. Die meisten Behörden verlangen dafür eine Gebühr.

Achtung: Auch wenn du eine negative Auskunft erhältst, also dass dein Grundstück nicht belastet ist, bedeutet das noch lange nicht, dass sich dort keine Altlasten befinden. Es kann durchaus sein, dass die Behörden das Grundstück lediglich noch nicht in ihrer Datenbank erfasst haben.

Straßennamen können Hinweise liefern

Bereits der Straßenname kann Hinweise auf ein möglicherweise kontaminiertes Grundstück geben. Namen wie "zum Schacht" oder "alte Ziegelei" deuten meistens darauf hin, dass es eine industrielle Vornutzung gab. Auch, wenn sich in der Straße oder auf deinem Traumgrundstück bspw. eine Ziegelei befand, bedeutet das nicht, dass auch der Boden kontaminiert ist. Die festgelegten Bodenwerte müssen überschritten werden, um Altlasten nachweisen zu können.

Anwohner:innen und Expert:innen befragen

Helfen dir Straßennamen nicht weiter, können dir vielleicht Anwohner:innen, vorherige Eigentümer:innen oder angrenzende Betriebe einige Hinweise über die Historie des Grundstückes liefern. So kannst du herausfinden, ob sich in der Vergangenheit tatsächlich Fabriken auf oder um das Grundstück herum befanden. Auch hier gibt es keine eindeutige und belastbare Aussage: Auch wenn deine zukünftigen Nachbar:innen problemlos auf ihren Grundstücken bauen konnten, heißt das nicht, dass dein anvisiertes Grundstück von Altlasten verschont blieb. Daher ist es ratsam, sich eine Einschätzung von einem Experten oder einer Expertin, wie z. B. von einem Architekten oder einer Architektin einzuholen. Aus ihren Erfahrungen können sie ableiten, wie das Grundstück um seinen Boden oder seine Bausubstanz beschaffen ist.

Gewissheit durch das Bodengutachten

Um auf Nummer sicher zu gehen, solltest du als Kaufinteressent:in ein professionelles Bodengutachten erstellen lassen. Erste:r Ansprechpartner:in sollte dafür ein:e Sachverständige:r für Geotechnik sein. Idealerweise sollte er aus der Region stammen, in der das Grundstück liegt, um seine Vorkenntnisse über die Region in die Einschätzung einfließen zu lassen. Die Kosten eines solchen Gutachtens belaufen sich auf mindestens € 1.000,-, wobei die Kosten von der Grundstücksgröße, dem Aufwand und der Region abhängig sind. Soll das Bauvorhaben einen Keller enthalten, können sich die Kosten nochmals erhöhen. Zwar scheinen die Kosten zunächst ziemlich hoch zu sein, aber diese Investition ist immer noch günstiger, als die Beeinträchtigung des Bauvorhabens im Nachhinein.

Was beinhaltet ein Bodengutachten?

Ein Bodengutachten, auch Baugrundgutachten genannt, gibt Auskunft über die Bodenbeschaffenheit und regelt, ob das Grundstück als Baugrund geeignet ist. Dabei wird die Tragfähigkeit des Untergrundes analysiert und Informationen über mögliche Belastungen des Grundwassers eingeholt. Zudem wird gemessen, wie versickerungsfähig der Boden ist. In einem erweiterten Bodengutachten werden zusätzlich Belastungen oder Schadstoffe gemessen. Werden Altlasten im Rahmen des Gutachtens bestätigt, zählt das Bodengutachten Maßnahmen zur Behebung auf, wie z. B. Verdichtungen oder Sanierungen.

Was passiert, wenn Altlasten auf dem Grundstück gefunden werden?

Werden Altlasten auf dem Grundstück festgestellt, besteht die Pflicht zur Sanierung. Es gibt unterschiedliche Arten, das Grundstück zu sanieren. Entweder durch das Abtragen und die Entsorgung der Erde oder durch die chemische oder physikalische Filterung der Schadstoffe vor Ort. Dabei werden entweder solche Maßnahmen getroffen, um Schadstoffe vom Grundstück zu entfernen (Dekontaminationsmaßnahmen) oder um eine Schadstoffausbreitung zu verhindern (Sicherungsmaßnahmen).

Kosten

Die Sanierung eines Grundstückes kann sehr kostspielig werden. Das größte Problem ist jedoch, dass die Kosten vorerst nicht richtig abschätzbar sind. Je nach Grundstücksgröße, Verunreinigung und Bodenbeschaffung können die Kosten variieren. Wir empfehlen, ein mit Altlasten belastetes Grundstück erst gar nicht zu kaufen. Die Kosten sind einfach nicht kalkulierbar und das finanzielle und umweltbelastende Risiko zu hoch.

Haftung

Die Haftung betrifft immer die- oder denjenigen, der oder die die Altlasten verursacht hat. Jedoch ist das nicht ganz so einfach, denn oftmals ist es schwer, den oder die Verursacher:in zu ermitteln. In diesem Fall haften die Eigentümer:innen. Aber auch nur dann, wenn er oder sie von den Altlasten auf dem Grundstück Bescheid wusste.

Kann ich ein Grundstück kaufen, ohne zu wissen, dass dort Altlasten liegen? Nun ja, Verkäufer:innen stehen in der Pflicht, Käufer:innen auf vorhandene Altlasten aufzuklären. Passiert das nicht, kann eine arglistische Täuschung vorliegen. Daraus ergibt sich ein Schadensersatzanspruch oder eine Rückabwicklung des Kaufvertrages.

Wir wünschen viel Erfolg beim Immobilienbau auf dem neuen Grundstück.

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