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Alles rund um’s Grundbuch – Auszug und Einträge


Das Grundbuch stellt die Eigentumsverhältnisse der Immobilie dar und gibt die aktuelle rechtliche Situation des gesamten Grundstückes wider. Da es sich um rechtliche Zusammenhänge handelt, sind die Inhalte des Grundbuchs leider nicht so einfach zu lesen, wie es der Name fälschlicherweise vermuten lässt. Wir bringen etwas Licht ins Dunkel: In unserem Artikel erfährst du, was das Grundbuch beinhaltet und wer berechtigt ist, dieses einzusehen.

Was steht in einem Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein mehrseitiges Dokument, das bei den Amtsgerichten bzw. Grundbuchämtern geführt wird. Es beinhaltet die Eigentumsverhältnisse und Grundstücksbelastungen und ist in sogenannte Abteilungen unterteilt, die unterschiedliche Gegenstände beinhalten:

  • Grundbuchbezeichnung: In diesem Abschnitt ist das zugehörige Amtsgericht aufgeführt, dessen Ort, die Bandnummer und Blattnummer des Grundbuches.
  • Bestandsverzeichnis: Hier werden die grundlegenden Informationen bereitgestellt, wie die Bestandsnummer, Gemarkung, Flurnummer, Flurstücksnummer und die Größe des Grundstückes. Diese Informationen werden vom Katasteramt festgelegt. Jedes Grundstück in Deutschland hat eine eigene Nummer und jedes Gebiet wird in sogenannte Gemarke eingeteilt. Die Gemarke wiederum werden in Flure und Flurstücke unterteilt, wobei es in jeder Gemarkung jede Flurnummer nur einmal gibt. Die Gemarke entsprechen zwar meistens den Namen der Ortschaft, jedoch hängt die Umrisszeichnung der Gemarke nicht von den geografischen Gegebenheiten der Gemeindegebiete ab. Die Gemarkungen bestehen schon seit Jahrhunderten, während sich die Gemeinden seither immer wieder in ihren Grenzen verschoben haben. Die Flurstücke können einer Flurkarte entnommen werden. Im Grundbuch steht dann bspw. "Dortmund, Gemarkung Dortmund Eving, Flur 4, Flurstück 1369".
  • Abteilung 1 beinhaltet die Eigentumsverhältnisse, also den Namen des Eigentümers oder der Eigentümerin, Geburtsdatum, Wohnort und den Erwerbsgrund.
  • Abteilung 2: Dingliche Rechte und Reallasten werden hier geregelt, wie unter anderem Wegerechte, Nießbräuche, Erbbaurechte sowie die Auflassungsvormerkung, die wir hier noch erklären werden.
  • Abteilung 3: Es handelt sich dabei um Grundschulden, Hypotheken, Rentenschulden und Zwangshypotheken, die die Immobilie belasten.

Selbst wenn der aktuelle Zustand der Immobilie von den Grundbucheinträgen abweicht, gilt das Grundbuch als rechtskräftig.

Wer darf das Grundbuch einsehen?

In Deutschland ist das Grundbuch nicht öffentlich einsehbar. Nur mit einem berechtigten Interesse ist es Personen erlaubt, das Grundbuch einzusehen. Ein solches Interesse haben vor allem Eigentümer:innen oder solche mit Wohn- und Wegerechten. Erben und Erbinnen, Mieter:innen oder Gläubiger:innen sind ebenfalls berechtigt.

Die Einsicht erfolgt über das Grundbuchamt. Umsonst bekommt man diese jedoch nicht. Wir besorgen innerhalb des Basis-Pakets gerne einen aktuellen Grundbuchauszug deiner Immobilie.

Eintragung und Löschung eines Grundbucheintrags - so funktioniert’s

Neue Eigentümer können nur dann eingetragen werden, wenn dem Grundbuchamt der notariell beglaubigte Kaufvertrag vorliegt. Auch bei Erbschaften oder Schenkungen muss dieser Vorgang eingehalten werden.

Soll die Grundschuld gelöscht werden, benötigt man eine Löschungsbewilligung. Diese erhältst du von deiner Bank. Auch hier musst du den Antrag auf Löschung von deinem Notar oder deiner Notarin beglaubigen lassen.

Grundsätzlich werden Einträge nicht wirklich gelöscht. Vielmehr werden die zu vernichtenden Informationen durchgestrichen und mit einem Löschungsvermerk in der jeweiligen Spalte versehen.

Wozu dient eine Auflassungsvormerkung?

Auch wenn der Käufer oder die Käuferin den Kaufvertrag bereits unterschrieben hat, ist er oder sie noch nicht Eigentümer:in. Um sich aber abzusichern, lässt der Notar oder die Notarin die Auflassungsvormerkung in Abteilung II des Grundbuchs eintragen.

Mit der Eintragung der Auflassungsvormerkung kann man als Verkäufer:in nicht mehr, sondern der oder die eingetragene Käufer:in über das Grundstück verfügen.

Die Auflassungsvormerkung ist in den Kaufnebenkosten inkludiert. Die Grundbuchkosten betragen etwa 0,5 % des Kaufpreises.

Warum muss ich die Grundschuld nicht löschen lassen?

Banken lassen sich normalerweise eine Grundschuld in das Grundbuch eintragen, was im Rahmen einer Baufinanzierung üblich ist.

In manchen Fällen kann die Grundschuld bereits beglichen sein, obwohl sie noch im Grundbuch eingetragen ist. Viele Eigentümer:innen wissen nämlich nicht, dass sie die Löschung beim Amtsgericht formell beantragen müssen.

Hast du das Darlehen komplett abbezahlt, ist es nicht notwendig, diese aus dem Grundbuch löschen zu lassen. Stattdessen ist es üblich, dass die Grundschuld als zukünftige Sicherheit eines weiteren Darlehens genutzt wird. Der Vorteil dabei ist, dass die Kosten für die Löschung und die spätere Neueintragung entfallen.

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